路線価 (2023) 神奈川県南足柄市塚原字平和1611-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 南足柄市神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
価格時点	2023 年
駅名	塚原駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万6,628 円 1平米 7万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,619 円／坪 1平米 7万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南足柄市及び周辺市町のうち大雄山線及び小田急線沿線の住宅地域である。典型的な需要者は南足柄市及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者であって、外部からの流入は少ない。価格牽連性が特に強いのは駅から徒歩圏である。一部の周辺町で人口増加があるが当市は人口減少と一部を除いて地価の低下は続いている。価格帯は、土地８０坪で１８００万～２２００万円、新築戸建で３千万円台後半迄である。 (2) 同一需給圏は、南足柄市を中心に周辺市町を含む県西地域の住宅地域で、市南東部の徒歩圏住宅地との代替性が強い。主たる需要者は市内在住の一次取得者層等。利便性・住環境は概ね良好であるが、中小規模物件が需給の中心であること、さらに同一需給圏内においては相対的に交通利便性に劣ることから、市場動向は弱含んでいる。中心となる価格帯は土地は１５０㎡～２５０㎡程度で１２百万円～２０百万円程度、新築戸建住宅は３０百万円程度が上限の目安。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏で、画地がやや大きい住宅が多い住宅地域である。需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入の判断をする。一部に共同住宅もあるが所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の建築前提の売買は限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格が収益価格より高位に試算された。比準価格は、塚原駅・岩原駅徒歩圏に存する取引事例を適切に補・修正し得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。収益価格の試算に当たっては、賃料・利回り等を適切に想定したが、典型的需要者が自用目的の個人であることを踏まえると、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	塚原駅北方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い中学校に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南足柄市神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	13.5 m
面積	254 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．１ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)塚原駅から徒歩圏で付近に小中学校があり中規模一般住宅が多い既存住宅地域である。交通接近性は良好であるが、大雄山線は需要が弱い。地域に特段の変動要素はなく当面は地価水準の低下が継続するものと予想される。 (2)中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。なお、市内各地から小田原方面含め都心への公共交通機関については輸送力に劣る大雄山線の利用が前提となる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万3,570 円 1平米 7万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万1,174 円 1平米 7万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万3,570円 1平米 7万6,700円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万1,174円 1平米 7万9,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少及び周辺市町との競合により、需給動向は下落傾向で推移しているが、価格低下は圧縮の傾向が見られる。 (2)市内人口は減少・高齢化も進行。また、大手ビールメーカーの工場閉鎖（令和５年１月）に伴う地域経済への影響が懸念される。
地域要因
(1)駅から徒歩圏で小中学校がある中規模画地が多い既存住宅地域である。地域に特別の変動は認められず、今後も現状のまま推移すると予測される。 (2)義務教育施設等が付近に存し、相応の利便性がある地域要因に格別の変動はない。全般的に需給共に低調で、緩やかな下落傾向が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,403 円／平米 23万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,543 円／平米 25万9,663 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,386 円／平米 25万9,144 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,200 円／平米 26万1,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,667 円／平米 23万319 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,546 円／平米 29万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,201 円／平米 22万8,779 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,488 円／平米 21万6,503 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,916 円／平米 21万1,306 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,283 円／平米 20万9,214 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,320 円／平米 24万9,008 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,923 円／平米 23万7,777 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,219 円／平米 27万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県南足柄市塚原字平和１６１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,830 円／平米 33万9,956 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,285 円／平米 32万1,624 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,202 円／平米 24万2,006 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情