路線価 (2023) 神奈川県綾瀬市上土棚南1-1522-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 綾瀬市神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
価格時点	2023 年
駅名	長後駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,880万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は綾瀬市内のほか、隣接する海老名市及び藤沢市北部の住宅地域である。需要者は綾瀬市及び周辺市内在住の一次取得者が中心である。標準地周辺の住宅地域は、最寄駅から距離があるため利便性にやや劣るが、住環境は概ね良好であり、駅徒歩圏域と比較した相対的な割安感から一定の需要が存する。需要の中心となる価格帯は、土地１６０㎡程度で１，０００万円台後半、新築戸建住宅で３，０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、綾瀬市内及び隣接市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、長後駅を起点とした路線バスによるアクセスが標準となる住宅地域である。需要者は綾瀬市または隣接市内在住の一次取得者が中心である。既成市街地として供給は限定的であるが、未・低利用地のミニ開発や中規模画地の分割販売も見られる。中心となる価格帯は、１６０㎡程度の土地で１０００万円台後半、新築建売で３０００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は最寄駅徒歩圏外の住宅地域である。地域周辺にはアパート等の収益物件が存在するものの、有効活用や節税対策で建築された物件が中心であり、投資目的の取引は少ない。居住環境の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏において、規範性を有する自用目的の取引事例を中心として収集・分析し、市場性を反映した比準価格を試算した。なお、地域内に賃貸アパートも見られるが、地主の節税等を目的とした物件が多く、賃料水準は相対的に低廉であり、これに基づき試算した収益価格もやや低い。従って本件鑑定評価では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長後駅西方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾瀬市神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	0 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小田急江ノ島線の長後駅から距離のある既成住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動は認められず、現況の住環境を維持するものと予測される。 (2)長後駅からバスによるアクセスが標準となる住宅地域である。市内の需給動向に大きな変化はないが、生活上の一定の利便性等を有する地域であることから、地価は横ばい乃至若干ながら強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)綾瀬市の人口は概ね横ばい傾向で推移し、高齢化率は神奈川県平均よりやや高い。不動産市況は地域性等に伴う二極化が進行している。 (2)綾瀬市の人口は概ね横ばいで推移しており、周辺市の堅調な住宅地需要が波及する形で、緩やかながら綾瀬市の不動産市況も回復が窺える。
地域要因
(1)最寄駅からの利便性に劣る住宅地域であり、特別な地域要因の変動は認められない。 (2)長後駅からバスによるアクセスが標準となる既成住宅地域である。近隣地域の標準的使用や価格形成に影響を与え得る地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,885 円／平米 35万9,974 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,885 円／平米 35万9,974 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,960 円／平米 35万3,610 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050912 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,346 円／平米 40万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,161 円／平米 42万394 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,459 円／平米 43万7,909 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,534 円／平米 40万5,097 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,321 円／平米 40万1,087 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,442 円／平米 40万1,487 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市上土棚南１丁目１５２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万745 円／平米 33万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,870 円／平米 32万252 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,847 円／平米 32万6,788 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,800 円／平米 32万6,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情