路線価 (2023) 北海道森町字森川町211-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 森町北海道森町字森川町２１１番４
価格時点	2023 年
駅名	森駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	232万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	232万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円／坪 1平米 9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内の中心市街地に存する住宅地域の範囲であり需要者は町内に居住する一次取得者が中心で町外からの転入は少ない。当町においても人口減少や高齢化進行に歯止めがかからない状況であり住宅地の需給は弱含んでいるものの中心市街地における取引価格は更地、建付地ともに比較的安定している。需要価格帯は土地が２００～３００万円前後、中古住宅は建物の経年等にも左右されるが１，０００万円までが中心となっている。 (2) 同一需給圏は森町の住宅地域であるが、特に生活利便施設への接近性が高い既成住宅地域と代替競争等の関係が強い。人口減少、高齢化が続く中、需要者は森町内の地縁的関係者等が中心であり、町外からの流入は少なく、不動産取引は停滞気味である。需要の中心となる価格帯は、土地は２５０万円程度、新築住宅は１，８００～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域は自用の戸建住宅を主とする地域であり収益性を指向する地域的特性にないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は取引時点概ね新しく地域的特性の類似する事例から試算しており標準地の市場性を適切に反映する価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的で客観的な比準価格を標準に代表標準地との均衡、町内住宅地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は森町の住宅地に係る類似性の高い事例を複数採用しており規範性が高い。一方、周辺は賃貸住宅の供給は殆ど見られず、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ森駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既存の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	森町北海道森町字森川町２１１番４
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当町における生産年齢人口の減少幅に縮小傾向が窺えるもののこの５年で１割強減少している。このため住宅地需要は弱含みとなっており地価の下落は続くと予測する。 (2)徒歩圏内に大型商業施設が存する比較的生活利便性の高い住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、人口減少、高齢化が進み、需給は弱含んでおり、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)森町の人口はこの５年で１割減少しており、高齢化率は北海道平均を２割ほど上回っている。 (2)人口総数・生産年齢人口の減少率、高齢化率は北海道平均を上回っており、住宅地・商業地ともに需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)商業施設に近接しており居住環境も概ね良好な住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、人口減少等により需要は弱含んでおり、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)南東向きの効用増が認められる。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字森川町２１１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,674 円／平米 1万8,758 円／坪
推定価格 平米 坪	9,164 円／平米 3万296 円／坪
標準価格 平米 坪	9,164 円／平米 3万296 円／坪
査定価格 平米 坪	9,530 円／平米 3万1,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字森川町２１１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,333 円／平米 3万7,467 円／坪
推定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
標準価格 平米 坪	8,765 円／平米 2万8,977 円／坪
査定価格 平米 坪	9,120 円／平米 3万151 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字森川町２１１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	8,867 円／平米 2万9,314 円／坪
標準価格 平米 坪	9,189 円／平米 3万379 円／坪
査定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231831345 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	森町
地域	北海道森町字森川町２１１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,589 円／平米 2万5,089 円／坪
推定価格 平米 坪	7,001 円／平米 2万3,145 円／坪
標準価格 平米 坪	9,034 円／平米 2万9,866 円／坪
査定価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情