路線価 (2023) 神奈川県綾瀬市深谷中7-3139-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 綾瀬市神奈川県綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外
価格時点	2023 年
駅名	長後駅 から 4700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (522 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,210 円／坪 1平米 5万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 綾瀬市及び隣接する海老名市、藤沢市の市街化調整区域内の住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。市街化調整区域内位置するため、既存の宅地等以外では原則的に建物建築が認められず、市街化区域内の住宅地域と比較すると周辺環境は劣り需要は全般に低調である。また、周辺では農地、林地等も多く見られる。地積規模のある既存農家住宅として土地の取引の中心価格帯の把握は難しいが、㎡あたり４万～６万円程度になるものと思料される。 (2) 同一需給圏は、綾瀬市内及び隣接市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、市街化調整区域内の既成住宅地域である。需要者は圏内で地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。調区であり宅地開発等が困難なため供給は限定的であり、また、利便性・快適性が劣るため需要も相対的に弱く、総じて取引は少ない。また、規模の違いや取引当事者の事情が介在することで単価の乖離が大きく、標準的な価格水準を把握しにくい一面がある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化調整区域内に位置し、周辺は建物建築が認められない土地が中心であり、そもそも賃貸市場の形成は困難な地域であるため、収益還元法の適用は断念して取引事例比較法の一手法のみを採用して評価を行った。取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており実証的で信頼性の高い価格が試算されたものと思料される。従って、市街化調整区域内の地価調査基準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内であるため投資用賃貸物件の開発想定に疑義があるとともに、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。なお比準価格は、綾瀬市または隣接市の調区内の取引事例を採用し、適切な補修正のうえで試算しており、取引市場の実勢が反映されたものと判断する。従って、調区における市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	長後駅北西方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	157.9 坪 (522 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾瀬市神奈川県綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	250 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、農家住宅等が建つ市街化調整区域内の住宅地域である。地域に影響を与える変動要因は特に見受けられず、現状のまま推移するものと思料される。地価は今後は下げ止まりで推移していくものと予測する。 (2)一般住宅、農家住宅等が見られる市街化調整区域内の既成住宅地域である。周辺地域を含めて不動産の需給動向に影響を与え得る要因の変化や新規開発等は特になく、地価は横ばい基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,210 円 1平米 5万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は横ばい傾向で推移している。スマートＩＣ開業後は市内の工業地の地価に影響を与えており、これが住宅需要等にも影響を与えている。 (2)綾瀬市の人口は概ね横ばいで推移しており、住宅地需要は概ね均衡しているが、利便性・快適性が劣る住宅地については、引き合いがまだ弱い。
地域要因
(1)市街化調整区域内にある住宅地域である。農家住宅も見られる。画地規模も大きく周辺環境も含めて住宅需要は高くない。地価は下げ止まりとなった。 (2)一般住宅、農家住宅、事業所、農地等が混在する調区内の既成住宅地域である。近隣地域の標準的使用等に影響を与え得る地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050906 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,109 円／平米 10万6,152 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,136 円／平米 10万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,486 円／平米 14万3,765 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万184 円／平米 16万5,908 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,605 円／平米 21万278 円／坪
標準価格 平米 坪	6万576 円／平米 20万264 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,160 円／平米 20万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,117 円／平米 20万8,665 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,641 円／平米 19万561 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県綾瀬市深谷中７丁目３１３９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万7,750 円／平米 25万7,042 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,602 円／平米 27万6,388 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,880 円／平米 21万7,799 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情