路線価 (2023) 神奈川県綾瀬市深谷上1-1-18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 綾瀬市神奈川県綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
価格時点	2023 年
駅名	小田急海老名駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	4,310万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,360万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円／坪 1平米 17万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、綾瀬市及びその隣接市に跨る幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者は比較的小規模画地については地縁性をもつ個人及び法人事業者で、大規模画地についてはマンション用地としての不動産業者、ファミリーレストラン等のチェーン展開をはかる事業者も想定される。綾瀬ＩＣが開通し、市役所も近く、需給は安定的である。規模、立地等により中心となる価格帯を判断するのは困難であるが、土地は２５０㎡程度で４，５００万円弱程度と思料する。 (2) 同一需給圏は綾瀬市及び周辺市内の商業地域である。需要者は綾瀬市及び周辺市内の商業事業者等が中心であるが、不動産開発業者等による土地取得も一部に見られる。路線商業地への新規投資は多くはないものの、需要に比べ供給が比較的少なく、背後住宅地と比較した相対的な割安感から地価は横ばい乃至上昇に転じる地域も見られる。尚、立地や画地規模等の個別性に差があり、一定の取引価格水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層店舗等が建ち並ぶ市役所南通り沿いの路線商業地域である。低層階は商業系用途で相応の集客力を有するが、上層階については収益力が弱く高度利用されていないこともあり、土地価格に見合う収益が得られず、収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、市場性を反映した実証的な価格として説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は飲食店舗等が見られる路線商業地域である。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、投資採算性は低い。自用目的の事業用不動産としての取引が中心であることから、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小田急海老名駅南東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模小売店舗、飲食店が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾瀬市神奈川県綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
標準地の範囲
東	160 m
西	80 m
南	160 m
北	270 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)綾瀬市役所及び綾瀬タウンヒルズに近接する路線商業地域であり、綾瀬スマートＩＣの開通を受け、車利用等の広範囲な商圏を背景に需要は堅調である。地価は今後も安定的に推移していくものと見込まれる。 (2)綾瀬市役所に近接する路線商業地域であり、価格時点における繁華性等に大きな変化は認められないが、綾瀬スマートＩＣの開設及び行政による中心市街地活性化への取り組み等を受け、徐々に発展するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)綾瀬スマートＩＣの開通を受け、綾瀬ＩＣから綾瀬市役所周辺間の路線では比較的堅調な需要が見込める状況にある。 (2)綾瀬市の人口は概ね横ばい傾向で推移し、高齢化率は神奈川県平均よりやや高い。不動産市況は地域性等に伴う二極化が進行している。
地域要因
(1)消防本部跡地を綾瀬タウンヒルズと一体的な活用を図る計画はあるものの、現時点においては、特別な地域要因の変動は認められない。 (2)行政機関に近い路線商業地域であり、特別な地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,088 円／平米 50万2,803 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,932 円／平米 51万5,511 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,065 円／平米 57万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	17万3,000 円／平米 57万1,938 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,527 円／平米 57万374 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,080 円／平米 57万5,508 円／坪
標準価格 平米 坪	17万166 円／平米 56万2,569 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050906 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,247 円／平米 50万23 円／坪
推定価格 平米 坪	15万2,003 円／平米 50万2,522 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,705 円／平米 55万7,739 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県綾瀬市深谷上１丁目１番１８外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,983 円／平米 68万4,286 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,504 円／平米 71万5,762 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,013 円／平米 60万5,041 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情