路線価 (2023) 神奈川県綾瀬市大上1-5434-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 綾瀬市神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
価格時点	2023 年
駅名	さがみ野駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (1319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億3,500万 円 (1319 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、綾瀬市及び隣接する海老名市、藤沢市北部に存する中小規模の工場、倉庫が見られる工業地域である。需要者は製造業者や倉庫業者を中心に広域的な事業者が中心となる。圏央道の開通や東名高速道路の綾瀬ＩＣの開設による交通アクセスの向上の影響は軽微なものに留まっている。取引価格帯は立地条件、画地規模によりばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り１０万円程度が多い。 (2) 綾瀬市及び隣接市等を含む工業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。同一需給圏内の中小規模の法人等が需要の中心であるが、綾瀬スマートＩＣの開業以降は、工場、倉庫利用目的での圏外からの需要者が増加している。近隣地域及び周辺地域では堅調な需給関係が続いており、地価の上昇傾向は続いている。工業地域における中心価格帯は取引される規模や価格帯により個別性があり把握が難しいが、概ね㎡当たり１０万円前後が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 綾瀬市、海老名市南部、藤沢市北部周辺の中小規模工場が建ち並ぶ工業地域。周辺には倉庫等の賃貸物件も存在するが、自己保有目的とする工場等が多い。よって、中小規模工場地等の取引事例を収集して求めた、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 中小規模の工場、倉庫等が建つ工業地域に対象標準地は存している。需要層の中心は自用目的の法人等であるため投資市場としての熟成度は低く収益価格は低位に留まった。一方、比準価格は類似性を有する工業地の取引事例を採用しており説得性の高い価格が得られたものと思料される。従って、信頼性を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	さがみ野駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	399 坪 (1319 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の倉庫等が見られる工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾瀬市神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	80 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	44 m
面積	1319 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の工場、倉庫等が混在する工業地域である。綾瀬スマートＩＣ開業により、交通利便性が飛躍的に向上したことにより、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は、中小規模の工場、倉庫等が混在する工業地域である。綾瀬スマートＩＣ開業後は工業用地の需要は高まっており、その影響から地価も上昇傾向が続いていくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和しつつあるものの、不透明な景気は継続しており、不動産市況には十分留意していく必要がある。 (2)綾瀬スマートＩＣの開業以降、物流倉庫用地の需要は依然として堅調である。これを反映して工業地の地価は上昇基調が続いている。
地域要因
(1)綾瀬市北部の中小工場・倉庫等が建ち並ぶ工業地域。圏央道や綾瀬インターの開設による需要増加に伴い、地価は上昇傾向で推移している。 (2)倉庫、工場等が建つ地域であり、綾瀬スマートＩＣ開業後は購入需要も高まっている。このため、地価も上昇基調が強まってきている。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地である。特に着目する個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,913 円／平米 36万66 円／坪
推定価格 平米 坪	11万765 円／平米 36万6,189 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,191 円／平米 37万7,515 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,900 円／平米 29万7,209 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,068 円／平米 28万7,847 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,626 円／平米 30万6,222 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,500 円／平米 31万2,417 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050906 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,533 円／平米 23万9,794 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,331 円／平米 24万2,432 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,647 円／平米 29万6,373 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,400 円／平米 30万2,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,033 円／平米 41万6,665 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,176 円／平米 42万3,750 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,750 円／平米 37万9,364 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県綾瀬市大上１丁目５４３４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	10万8,880 円／平米 35万9,957 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,582 円／平米 37万2,196 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,209 円／平米 35万1,127 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	西
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	北
側道幅員3	7 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情