路線価 (2023) 神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷1950-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,020万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5,020万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ横須賀線逗子駅を最寄駅とする、葉山町を中心に、逗子市、横須賀市西部地区の海沿いの住宅地域である。需要者は東京への通勤も視野に入れた１次・２次取得者が主であり、葉山というブランドから東京方面の需要者からの引き合いも見受けられるエリアである。土地３００㎡程度で４０００万円台前半から５０００万円程度、区画規模が大きいため当該規模の新築建売分譲は見受けられない。 (2) 同一需給圏は、葉山町内の住宅地域と判断した。主な需要者は、当該圏域及び周辺エリアに居住する１次又は２次取得者であるが、一部では、豊かな自然環境や広い土地を求めた都心部からの需要も見られる。近隣地域及び周辺は中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住環境良好な住宅地域で、地区計画により敷地の細分化が制限されているため、総額が大きくなる傾向にある。取引の中心価格帯は、３５０㎡程度の土地で５，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は、地区計画により３戸以上の共同住宅の建築が制限され、また、取引に当たっては自用を目的とするものがほとんどで戸建住宅に対する賃貸需要も低位である。よって、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域では、地区計画により共同住宅は一定規模以下に制限されるなど、賃貸による収益性は見込みがたい状況にあるため、収益還元法の適用は断念した。当地域における取引の中心は自己の居住を目的としたものであり、当該取引においては、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件との比較において価格が形成されることから、比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逗子駅南方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
標準地の範囲
東	75 m
西	70 m
南	90 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	17.5 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画により３戸以上の共同住宅等の建築不可、最低敷地面積２６０㎡
街路	基準方位　北　　８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅地域で、区画規模が大きく総額が嵩むものの一定の需要が見込まれ、地価は上昇傾向である。大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)低層の中規模一般住宅が多い、高台の住環境良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内の人口は継続して減少傾向にあったが、直近では概ね横ばいとなっており、コロナ禍以降は転入超過による社会増の増加が顕著である。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。町内の地価は、全体的には上昇幅が拡大している。
地域要因
(1)中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域。地域的な変動要因は特に見当たらない。 (2)中規模一般住宅が多い住環境良好な高台の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)規模・形状は標準的、南東側で街路に接面する中間画地である。個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,424 円／平米 53万6,974 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,084 円／平米 48万9,566 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,260 円／平米 50万66 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	急傾斜地崩壊危険
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,291 円／平米 40万988 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,375 円／平米 41万4,490 円／坪
標準価格 平米 坪	13万599 円／平米 43万1,760 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,335 円／平米 60万6,106 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,505 円／平米 55万466 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,457 円／平米 51万635 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050805 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,284 円／平米 49万227 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,981 円／平米 48万2,613 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,240 円／平米 45万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊緑地保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町堀内字牛ケ谷１９５０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万229 円／平米 49万6,657 円／坪
推定価格 平米 坪	16万306 円／平米 52万9,972 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,375 円／平米 50万446 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情