路線価 (2023) 神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢1664-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 4800m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,010万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,970万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円／坪 1平米 17万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、葉山町、逗子市、横須賀市北西部の海沿いの住宅地域一円である。需要者は、圏内の居住者のほか、葉山ブランドに惹かれた都心方面からの転入者等も多く見られる。需要がやや低迷した時期もあるが、近年はコロナ渦による生活様式の変容などもあり、住環境良好な当圏域の選好性は底堅く推移している。土地は約２５０㎡程度で４０００万円前後であるが平米３０万円を超える高額取引も見られる。新築建売は総額で５５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は葉山町内一帯、鉄道駅へはバス便となる圏域である。ＪＲ横須賀線逗子駅からバス便のエリアであるが、海に近くリゾート地としての性格も有する住環境の良好な住宅地域であるため、周辺の居住者による買換えのほか都心部等からの需要も見込まれるものと考える。市場での需要の中心となる価格帯は２３０㎡の土地で４，０００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円台半ばから６，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は賃貸物件も見られるが、共同住宅建築目的の土地取引は殆どなく、取引の中心は自己の居住用不動産である。よって、市場参加者は主に居住の快適性・利便性の良否に重点を置き意思決定をするため、現実の市場の需給動向を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益価格の規範性はやや劣ると判断する。したがって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討も踏まえ、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	逗子駅南方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に保養所もある海に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
標準地の範囲
東	80 m
西	65 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	20 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、２．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)御用邸そばの閑静な住宅地域で特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。都心部からの市場参加者を含め住宅需要は引き続き堅調であるため、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は保養所も見られる海に近い住環境の良好な住宅地域である。地価は上昇傾向で推移しているが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万5,244 円 1平米 17万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2022年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万5,244円 1平米 17万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内では少子高齢化による人口減が二極化の一要因となっていたが、昨今の生活様式の変容に伴う転入増等により地価全般は上昇傾向へと転じている。 (2)コロナ禍を契機として一部で居住環境見直しの動きが見られている。三浦半島の人口動態にも影響を与えており、その動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)地域の状況に特段の変動は認められないが、葉山御用邸そばの閑静なな住宅地域であるため、市場選好性は強く、地価の大幅上昇傾向が継続している。 (2)街路条件はやや劣るが、海に近い住環境の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050805 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,284 円／平米 49万227 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,719 円／平米 47万8,441 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,693 円／平米 55万4,393 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊緑地保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050807 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,310 円／平米 41万7,581 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,178 円／平米 46万6,734 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,743 円／平米 61万7,372 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050806 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万1,216 円／平米 86万3,580 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,431 円／平米 69万8,991 円／坪
標準価格 平米 坪	18万556 円／平米 59万6,918 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050806 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万229 円／平米 49万6,657 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,175 円／平米 50万6,397 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4,658 円／平米 57万7,419 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字菖蒲沢１６６４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,311 円／平米 69万8,594 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,515 円／平米 74万5,553 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,245 円／平米 84万534 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情