路線価 (2023) 神奈川県三浦郡葉山町一色字上原1916-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,370万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,430万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万2,102 円／坪 1平米 16万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は葉山町内一帯で、鉄道駅へはバス便となる圏域である。需要者は葉山町内に居住する一次・二次取得者層が中心となるが、最近は都心方面からの二次取得者層もみられる。交通接近性や利便性等は劣るが、地域的名声と良好な住環境により、住宅需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の土地で４千万円台前半程度、新築戸建住宅は５千万円台半ばから後半程度である。 (2) 同一需給圏は逗子市及び葉山町のＪＲ横須賀線逗子駅及び京急逗子線逗子葉山駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者は県内周辺地域在住の買替による二次取得者や高額所得者層が中心だが、住民や行政による乱開発の規制によって良好な景観や環境が保たれている地域であることが好感されて都心部等からの転入も多い。市場の中心価格帯は、１５０～２００㎡前後の土地で３０００～４０００万円前後。更地を購入して注文住宅の建築を希望する需要者が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。本件近隣地域及びその周辺地域においては、アパート等も散見されるが、基本的に戸建住宅を中心とする地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を比較衡量して、さらに代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺は収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逗子駅南方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	265 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	地区計画あり（敷地面積の最低限度１３５㎡、用途制限等）。
街路	基準方位　北　　３．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域で、地区計画により共同住宅等の建築が制限されていることもあり、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)地区計画により４戸以上の共同住宅や長屋の建築が制限され、戸建住宅を中心とした低層住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万8,632 円 1平米 17万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万8,632円 1平米 17万2,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 53万5,572円 1平米 16万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)コロナ禍による経済のダメージからの回復途中であるが、エネルギーや様々な製品の供給不足による物価上昇で、経済の先行きが不透明となっている。 (2)葉山町の人口は少子高齢化による自然減が常態化して微減傾向で推移するが、都心方面等からの転入者による転入超過の社会増の年が多くなっている。
地域要因
(1)中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、概ね熟成しており、格別の変動要因はない。 (2)最寄り駅からは遠いが、環境条件の良好な住宅地域であることが好感され、コロナ禍以降は需給が逼迫して地価が高騰している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050806 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,335 円／平米 60万6,106 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,718 円／平米 61万3,984 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,643 円／平米 56万7,452 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,622 円／平米 62万3,584 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,053 円／平米 65万4,763 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,030 円／平米 56万5,425 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,617 円／平米 61万6,956 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,589 円／平米 63万6,699 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,364 円／平米 58万3,059 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050805 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,284 円／平米 49万227 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,405 円／平米 48万709 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,272 円／平米 55万9,613 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊緑地保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050806 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町一色字上原１９１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,348 円／平米 67万5,574 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,946 円／平米 67万939 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,280 円／平米 56万9,558 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情