路線価 (2023) 神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山1160-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 5400m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万6,556 円／坪 1平米 12万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ横須賀線逗子駅を最寄駅とする、葉山町を中心に、逗子市、横須賀市西部地区の海沿いの住宅地域である。需要者は東京への通勤も視野に入れた１次・２次取得者層が中心であり、葉山というブランドから東京方面の需要者からの引き合いも一部に見受けられるエリアである。土地１５０㎡程度で２０００万円台前半、新築建売では総額で３０００万円台後半程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は葉山町や隣接する横須賀市西部のＪＲ横須賀線逗子駅及び京急逗子線逗子葉山駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者は県内周辺地域在住の買替による二次取得者や一次取得者が中心だが、良好な景観や自然環境が保たれている地域であることが好感されて都心部等からの転入も多い。市場の中心価格帯は、１５０～２００㎡前後の土地で２０００～３０００万円前後。更地を購入して注文住宅の建築を希望する需要者が多い地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅が立ち並ぶ交通利便性が劣る住宅地であり、賃貸需要は低位であるため収益性になじまないことから収益還元法の適用は断念した。比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は最寄り駅から遠く、アパート需給の少ない地域で、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域的特性が類似した取引事例を採用して規範性の高い事例を選択できたことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逗子駅南東方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	近郊緑地保全区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦郡葉山町神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
標準地の範囲
東	45 m
西	85 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から遠く交通利便性が劣るが、葉山町内の他地域に比し総額の値頃感が生じていること等から当該エリアの住宅地に対する引き合いは強まり、地価は上昇傾向である。 (2)低層住宅地域として熟成しており、地域要因に影響を及ぼす大規模開発等も見られない為、今後も現状を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内の人口は継続して減少傾向にあったが、直近では概ね横ばいとなっており、コロナ禍以降は転入超過による社会増の増加が顕著である。 (2)葉山町の人口は少子高齢化による自然減が常態化して微減傾向で推移するが、都心方面等からの転入者による転入超過の社会増の年が多くなっている。
地域要因
(1)最寄駅から距離があり交通利便性に劣る住宅地域である。地域要因に変動を与える要因は特に見当たらない。 (2)コロナ禍以降、地価が高騰している葉山町内では比較的割安感のある住宅地域で、最寄り駅からは遠いが、当該地域の地価も高騰している。
個別的要因	(1)規模・形状は標準的、北側で街路に接面する中間画地である。個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万487 円／平米 39万8,330 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,471 円／平米 41万1,501 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,696 円／平米 44万1,999 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,557 円／平米 35万8,889 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,829 円／平米 42万2,603 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,303 円／平米 45万3,924 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,356 円／平米 47万3,935 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,053 円／平米 48万2,851 円／坪
標準価格 平米 坪	13万521 円／平米 43万1,502 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,738 円／平米 48万1,810 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,654 円／平米 50万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,518 円／平米 40万1,739 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦郡葉山町
地域	神奈川県三浦郡葉山町下山口字茅木山１１６０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万9,169 円／平米 55万9,273 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,852 円／平米 54万8,307 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,412 円／平米 41万7,918 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情