路線価 (2023) 神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪57-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 中郡大磯町神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２
価格時点	2023 年
駅名	二宮駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.5 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	943万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	940万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大磯町及び隣接乃至近接市町域の郊外部、市街化調整区域としての法規制下にある農家住宅及び一般住宅等の存する圏域。需要者の中心は、農家住宅については圏域内の農業経営者乃至開発目的の不動産業者と考えられ、細分化による一般住宅については圏域内の一次取得者乃至買換えによる取得者と考えられる。市場に供給される住宅は農家住宅の細分化によるものは４５坪程度が主体で、これらの住宅で㎡当たり３万～７万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、大磯町及び周辺市町に存する市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は、同一需給圏内の居住者が中心で、地縁的選好性が認められるため圏外からの需要者は殆どない。市街化調整区域内でかつ有効需要が極めて乏しく、土地取引が行われることが稀な住宅地域である。取引の中心価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で総額２０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 大磯町の北西端部に近い山間部の農家住宅地域で、農家住宅を主体として、農地等も多く残るなどの地域的特性下にある。地域内は、その変化の兆しの少ない保守的な地域的特性等から、少ないながら見られる取引も自用の住宅等としてのものが主体で、収益性に対する期待性は極めて低い。そこで、収益価格の具体的な試算は省略した。よって、求められた比準価格を中心として調整を行い、代表標準地の価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を表記の如く決定した。 (2) 近隣地域は市街化調整区域内に存し、市場における賃貸物件の需給は殆どなく、一般的な不動産賃貸経営が成立するほどの有効な賃貸需要が認められず、収益性は極めて乏しい。したがって、本件については収益価格は試算せず、実際の市場動向を適切に反映した実証的で説得力を有する比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二宮駅北方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	105.3 坪 (348 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の周囲に農地が広がる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中郡大磯町神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	19.3 m
奥行き	17.5 m
面積	348 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅等を主体とする大磯町の北西端部に近い住宅地域で、特段の変化も無く、保守的な地域的特性下にある。地域内は、現況の地域的特性を当面は維持して行くものと予測されるが、地価は弱含み乃至下落傾向にある。 (2)農家住宅の周囲に農地が広がる山間の住宅地域である。市街化調整区域内に存し、公法上の規制が厳しいため、地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状維持と予測する。地価は下落傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,593 円 1平米 2万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,593円 1平米 2万7,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内住宅地は、中心市街地を中心に相応の需要が見られるものの、郊外部では需要もやや弱い。地価は、中心市街地では横這い乃至強含み傾向にある。 (2)県西地区では新型コロナウィルスによる不動産市場への影響は限定的で、下落率の縮小傾向が見られる。地価は利便性等による選別化・二極化が進行。
地域要因
(1)保守的な地域的特性を持つ山間部、市街化調整区域に位置する住宅地域で、土地利用に特段の変化は見られない。需要も弱く、地価は下落傾向にある。 (2)最寄り駅から遠隔に位置し、農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、有効需要が極めて乏しい。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	中郡二宮町
地域	神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,954 円／平米 9万2,416 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,539 円／平米 9万1,044 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,737 円／平米 8万8,393 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,014 円／平米 11万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,374 円／平米 11万334 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,383 円／平米 8万7,222 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０７Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,743 円／平米 14万1,308 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,657 円／平米 14万1,024 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,194 円／平米 9万3,209 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡大磯町黒岩字寺窪５７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,309 円／平米 7万448 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,389 円／平米 9万7,160 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,329 円／平米 8万432 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情