土地路線価格
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路線価 (2023) 神奈川県中郡二宮町二宮字向原15-91 坪・平米

2023
路 線 価
神奈川県 中郡二宮町
神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91 (神奈川二宮)
  • 周辺状況: 住宅地 (中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域)
  • 二宮駅 から 1200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
29万7,540
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
9万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 神奈川県 中郡二宮町神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
価格時点 2023
駅名 二宮駅 から 1200m
路線価
1坪当たり 1坪 29万7,540
1平米当たり 1平米 9万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月16日
鑑定評価額 総額
1,500万
(135 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,510万
(135 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 37万272 円/坪
1平米 11万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR東海道本線沿線に位置する同町乃至近隣市町の住宅地域一円である。需要者は町内及び近隣市町の居住者、通勤者を中心に外部需要も期待される。主に一般住宅が多い駅徒歩圏内外の住宅地域であり、周辺街路や利便性等がやや劣るエリアであるが、海側の高台に立地するため、実需を中心とした需給動向で推移している。細分化の傾向も見られ、標準的な土地は1000万~2000万台・新築戸建住宅は2000万~3000万程度が中心である。

(2) 同一需給圏は二宮町およびその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は圏域内の在住者、勤務者である。平成初期に開発された相模湾を望む海浜部の分譲地であるが、近隣には商業施設もなく、利便性の低い地域である。新築戸建で2500~3500万円程度が需要の中心価格帯である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は中規模一般住宅等が多い住宅地域であり、当該地域内においては、投資目的としての収益性よりも居住の快適性や利便性を優先する地域であり、自己所有や利用を目的とした資産保有取引が主体となっているため、地域の市場実態を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の公示価格と対比させても妥当なものと判断する。

(2) 対象不動産は二宮駅東方の海浜部の分譲地にあり、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。個人の需要者は収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 二宮駅東方
距離 1200 m
土地の状態
土地面積 40.8 坪 (135 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 土地区画整理区域
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 中郡二宮町神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
標準地の範囲
80 m
西 80 m
40 m
100 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 9.3 m
奥行き 14.6 m
面積 135 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、  4m町道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 土地区画整理区域
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅等が見られる徒歩圏内外の住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少なく、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。

(2)二宮駅徒歩圏の海浜部の既成住宅地域である。特段の変動要因もなく、将来もこの状態で推移するものと想定される。地価は長期にわたって下落してきたが、現在はほぼ下げ止まりの状況にある。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 38万190
1平米 11万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 38万6,802
1平米 11万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 38万190
1平米 11万5,000
前年から次年への変動率 -0.9 %
2022年
1坪 37万272
1平米 11万2,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 38万6,802
1平米 11万7,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 37万272
1平米 11万2,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)社会経済の状況は回復局面を向かえているものの、県西地域は利便性を有するエリアを除き、人口減少・高齢化等の社会構造的な問題を抱えている。

(2)神奈川県西部地域においても、地価はようやく下げ止まりの傾向を強めており、一部地域においては上昇の兆候が見られる。

地域要因
(1)徒歩圏内外の住宅地域であり、変動要因は少なく、実需も見込めるが、利便性や街路条件がやや劣るため、全体として需給関係は弱含んでいる。

(2)相模湾に面した戸建住宅が建ち並ぶ住宅地である。特段の地域要因の変動はない。 

個別的要因 (1)地域内の標準的画地であるので方位格差のほか個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1051213D
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 中郡二宮町
地域 神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万2,593 円/平米
30万6,112 円/坪
推定価格 平米
9万1,676 円/平米
30万3,081 円/坪
標準価格 平米
9万8,470 円/平米
32万5,542 円/坪
査定価格 平米
10万 円/平米
33万600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1051213
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 中郡二宮町
地域 神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万4,858 円/平米
34万6,661 円/坪
推定価格 平米
10万2,185 円/平米
33万7,824 円/坪
標準価格 平米
10万7,450 円/平米
35万5,230 円/坪
査定価格 平米
11万 円/平米
36万3,660 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1051214
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 中郡二宮町
地域 神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万1,138 円/平米
40万482 円/坪
推定価格 平米
12万1,986 円/平米
40万3,286 円/坪
標準価格 平米
11万9,594 円/平米
39万5,378 円/坪
査定価格 平米
12万2,000 円/平米
40万3,332 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1051213
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 中郡大磯町
地域 神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万3,656 円/平米
47万4,927 円/坪
推定価格 平米
14万2,794 円/平米
47万2,077 円/坪
標準価格 平米
12万5,148 円/平米
41万3,739 円/坪
査定価格 平米
12万8,000 円/平米
42万3,168 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 1051213
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 神奈川県
市区町村 中郡大磯町
地域 神奈川県中郡二宮町二宮字向原15番91
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
14万3,291 円/平米
47万3,720 円/坪
推定価格 平米
14万3,291 円/平米
47万3,720 円/坪
標準価格 平米
11万4,633 円/平米
37万8,977 円/坪
査定価格 平米
11万7,000 円/平米
38万6,802 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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