路線価 (2023) 神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端198-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 中郡二宮町神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
価格時点	2023 年
駅名	二宮駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,920万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円 1平米 17万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,920万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万1,856 円／坪 1平米 17万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、二宮町及び隣接市町の近隣型商業地域乃至普通商業地域一円である。需要者は、町内及び近接市町の商業経営者等のほか、広域的にフランチャイズチェーンを展開する大手業者等が考えられる。駅前商業地域であり、その希少性から一定の潜在的な需要が認められるが、郊外型大型店舗との競合等により有効需要は減退気味である。商業地であり画地規模等により取引価格はまちまちであり、取引の中心価格帯を見出すのは難しい。 (2) 同一需給圏は二宮町の他、周辺市町を含む広域地域に存する駅前商業地域の圏域である。需要者の中心は小売、サ－ビス、飲食業を営む個人、法人事業者である。二宮駅前広場を形成する商業地域とはいえ、店舗の集積がないため、繁華性は低い。このような状況下、商業地の取引は少なく、立地、画地条件等の相違により取引価格の幅は広く、中心価格帯は一概には見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例を比較検討して求めた価格であり、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。また、駅前広場に面し、中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域としての希少性から、事業用賃貸物件への潜在的需要が認められる地域であり、収益性を反映した収益価格にも説得力がある。したがって本件では、比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産は繁華性、商業集積度の低い二宮駅前商業地域にある店舗である。繁華性が低いため、当該地域では自己利用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二宮
距離	0 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中郡二宮町神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	24 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）町道
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前広場に面し、中低層の飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域である。地域要因に特別な変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。地価は下落傾向で推移している。 (2)東海道線二宮駅前広場にある店舗である。今後も格別の変動要因はなく、現状を維持してゆくものと想定される。地価は長期にわたって下落してきたが、現在はほぼ下げ止まりの状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県西地区の商業地は、一部の繁華性が高い地域を除くと、依然として需要は回復途上にあり、地価は下落幅は縮小しつつも下落傾向を維持している。 (2)神奈川県西部地域においても、地価はようやく下げ止まりの傾向を強めており、一部地域においては上昇の兆候が見られる。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動はない。駅前商業地域であるが、郊外型大型店舗との競合等により、有効需要は減退気味であり、地価は下落傾向にある。 (2)東海道線二宮駅前広場にある店舗である。特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,742 円／平米 50万4,965 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,062 円／平米 49万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,268 円／平米 58万2,742 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２１１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	中郡大磯町
地域	神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,527 円／平米 37万8,626 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,584 円／平米 50万1,137 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,738 円／平米 60万7,438 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,346 円／平米 49万3,738 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,151 円／平米 48万9,787 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,353 円／平米 61万6,083 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万7,441 円／平米 81万8,040 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,751 円／平米 85万2,125 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,432 円／平米 61万3,038 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万129 円／平米 62万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,798 円／平米 62万4,166 円／坪
標準価格 平米 坪	18万495 円／平米 59万6,716 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情