路線価 (2023) 神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上405-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄上郡松田町神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
価格時点	2023 年
駅名	新松田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,802 円 1平米 8万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万5,472 円／坪 1平米 8万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急小田原線、御殿場線沿線の概ね大井、松田、開成各町の住宅地域である。需要者の中心は周辺市町の一次取得者で、都心への通勤限界地であることから他地域からの転入者は少ない。市場での需給動向は、松田町の地形的な制約から可住地域が狭いため需給ともにやや弱く、地価は下落傾向を示している。市場で中心となる価格帯は標準的な土地で１０００万円台、新築の戸建住宅で２５００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は、松田町及びその隣接市町に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内は新松田駅を中心に交通接近性が概ね良好なエリアであることから相応の需要が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、敷地４０坪程度で、土地１，０００～１，５００万円前後、新築住宅で２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅からほぼ徒歩圏内のアパート等も混在する住宅地域であるが、収益目的の取引は少なく、戸建住宅等の自己利用目的の取引が中心である。比準価格は規範性の高い事例から求めた価格で信頼性が高く説得力がある。収益価格は求める段階において想定要因が多く相対的に説得力が劣り低位に試算された。従って、自用目的での取引が主で規範性がある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は松田町及び大井町の一般住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は一般住宅を賃貸に供する事を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅として自ら利用を目的とするエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新松田駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅と農地が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄上郡松田町神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.4 m
奥行き	14.5 m
面積	166 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)御殿場線の東側で川音川の南側に位置する既存住宅地域として熟成しており、比較的良好な住環境を維持しているが、地価は人口減少等の一般的要因の影響により弱含み傾向が続くものと予測する。 (2)居住環境及び利便性が中庸な住宅地域。新型コロナウィルスの影響からは脱しているが、今後の地価水準は、弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万8,365 円 1平米 8万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万3,737 円 1平米 8万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万8,365円 1平米 8万4,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万3,737円 1平米 8万2,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地形的な制約から宅地供給は少なく、大井町、開成町での宅地供給も影響し需給は弱含みであり、駅近物件を除き地価は依然下落傾向を示している。 (2)コロナ禍により悪化した日本経済は持ち直しの動きが続いており、住宅地市場についてはコロナ禍の悪影響は脱した。
地域要因
(1)最寄駅からほぼ徒歩圏内であるが、御殿場線の東側で川音川に近い位置関係、地縁的選好性等から地価は弱含みで下落傾向が続いている。 (2)居住環境・利便性が中庸な地域。新型コロナの悪影響を脱し、需要は弱含み傾向で推移。その他特段の地域要因の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡大井町
地域	神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,823 円／平米 30万3,567 円／坪
推定価格 平米 坪	9万187 円／平米 29万8,158 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,190 円／平米 30万1,474 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡大井町
地域	神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,122 円／平米 24万5,047 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,021 円／平米 24万1,407 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,371 円／平米 26万2,401 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡大井町
地域	神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,528 円／平米 27万9,450 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,656 円／平米 26万9,955 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,086 円／平米 29万1,212 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡大井町
地域	神奈川県足柄上郡松田町松田惣領字観音道上４０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,384 円／平米 25万2,526 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,325 円／平米 24万9,024 円／坪
標準価格 平米 坪	8万218 円／平米 26万5,201 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情