路線価 (2023) 北海道長万部町字長万部103-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 長万部町北海道長万部町字長万部１０３番３外
価格時点	2023 年
駅名	長万部駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	767万 円 (518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	761万 円 (518 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は字長万部のＪＲ駅周辺の商業地外延部分の主に日用品の販売と飲食を業務とする小規模店舗が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は町内居住者及び町へ地縁血縁のある個人又は法人である。人口減少と高齢化の進行による商業地需要は弱含みであり、ＪＲ長万部駅周辺再開発事業の予定を考慮した様子見のため取引件数は少ない。需要の中心は画地規模５００㎡程度である。価格水準の把握は困難であるが１㎡当たり１～２万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は長万部町の中心商店街及び周辺の商業性を帯びた地域である。需要者の中心は主として日用品店舗等を経営する個人又は地元の小規模事業者である。人口減少、高齢化が進む中、商圏人口が減少し、町内商況は低迷しており、需要は減退している。需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、１㎡当たり１５，０００円程度であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での店舗利用が大半を占める商業地域であり、賃店舗等の賃貸物件経営は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は適用しなかった。一方、比準価格はＪＲ長万部駅前商業地を中心に比較的商況が類似している複数の取引事例により比準され信頼性が高いと判断し、市場の動向を分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は長万部町の中心的商店街への接近性が比較的優る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は賃貸店舗等の需要は見られず、賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は規範性に乏しいため適用していない。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引する傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を妥当と判断し、類似地域の価格動向も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ長万部駅北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	156.7 坪 (518 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長万部町北海道長万部町字長万部１０３番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ長万部駅前の町中心商業地域である。南東側背後に大型店舗２店があり近隣地域への買い回り客は減少している。周辺再開発の様子見で取引は減少している。地価は若干の下落傾向と予測する。 (2)低層の小売店舗等が建ち並ぶＪＲ「長万部」駅前の中心的商業地域である。人口減少、高齢化が進む中、商圏人口は減少し、町内商況は低迷しており、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -2 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ長万部駅前周辺再開発事業の予定から商業地取引は様子見姿勢が見られ取引件数は減少している。地価動向は弱含みである。 (2)人口減少率・高齢化率は北海道平均を大きく上回っており、住宅地・商業地ともに需要は弱含みで推移している。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響を受け地価は下落傾向で推移している。 (2)地域内に特段の変動要因はないが、一般的要因の影響を受けて、町内商況が低迷しており、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531347 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	長万部町
地域	北海道長万部町字長万部１０３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,634 円／平米 2万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,045 円／平米 3万6,515 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,707 円／平米 4万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	79 ％
基準容積率	263 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	一部１住居
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531347 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	長万部町
地域	北海道長万部町字長万部１０３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
推定価格 平米 坪	9,175 円／平米 3万333 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,846 円／平米 4万9,081 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531347 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	長万部町
地域	北海道長万部町字長万部１０３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,132 円／平米 2万3,578 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,729 円／平米 4万2,082 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,888 円／平米 4万9,220 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531347 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	長万部町
地域	北海道長万部町字長万部１０３番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,273 円／平米 3万657 円／坪
推定価格 平米 坪	8,658 円／平米 2万8,623 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,032 円／平米 4万6,390 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情