路線価 (2023) 神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原378-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄上郡開成町神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７
価格時点	2023 年
駅名	開成駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	853万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円 1平米 8万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	853万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,357 円／坪 1平米 8万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は開成町内及び近隣市町に位置する住宅地域一円である。需要者は町内もしくは近隣市町の居住者、通勤者が中心となっている。地域要因に大きな変動はなく、開成駅バス圏に立地する地域であり、住環境や利便性が劣るため、低価格物件が多い。周辺市町の宅地供給も競合することから全体として需給動向・取引件数・成約価格は軟調である。標準的な土地は１０００万前後～１５００万台、新築戸建住宅は値頃感のある２０００万台が中心である。 (2) 同一需給圏は開成町のほか隣接の足柄上郡の各町、南足柄市、小田原市郊外を含む小田急小田原線及び大雄山線の各駅を最寄りとする住宅地域の圏域。主たる需要者は町内および隣接市町居住の一次取得者である。開成町の人口は増加傾向が続いているが、駅徒歩圏の需要は安定的であるものの、バス圏の既存住宅地域では利便性等から弱含みが続いている。取引中心は土地が４０坪程度で１０００万～１５００万円程度、新築戸建が３０００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は一般住宅、農地等が混在する住宅地域であり、当該地域内は収益物件が散見されるものの、主に投資目的としての収益性よりも居住の快適性を優先する地域であり、自己所有を目的とした資産保有取引が主体となっているため、地域の市場実態を反映した比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。 (2) 近隣地域の周辺では共同住宅も多くみられるが、最寄駅から距離があり、利便性の点から賃料水準は高くなく収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象地所在の延沢周辺事例を中心に、開成駅最寄りの事例から接近性等の類似性に留意し選択して試算された。取引の中心は自己使用目的であり、居住の快適性が重視される地域特性から、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	開成駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄上郡開成町神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	100 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	10.6 m
面積	101 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　５．１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅のほか農地等も存する住宅地域として熟成しており、交通接近性や利便性等が劣るため、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺では農地もみられるが、戸建住宅の供給も存し、今後も一般住宅中心の状況が継続すると予測される。交通利便性等から地価はやや下落傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万5,308 円 1平米 8万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足柄上郡は発展的要因の少ない地方都市であり、開発の進む生活利便性を有するエリアを除き、社会構造的な人口減少、高齢化等の問題を抱えている。 (2)町内人口は増加傾向であるが、住宅地の需要は、駅徒歩圏の区画整理地内では堅調なものの、既存住宅地域ではやや弱含みの状態が続いている。
地域要因
(1)バス便の住宅地域であり、周辺で分譲事例も存するが、交通接近性、生活利便性が劣り、周辺に競合物件も存するため、弱含み傾向で推移している。 (2)最寄駅から離れ周囲では農地もみられる住宅地域、交通利便性に劣り需要はやや弱含み傾向が続いている。その他地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡開成町
地域	神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,537 円／平米 27万6,173 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,757 円／平米 28万6,819 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,393 円／平米 30万5,451 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡開成町
地域	神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,356 円／平米 28万5,493 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,244 円／平米 28万1,817 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,073 円／平米 28万7,863 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２１４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,928 円／平米 29万690 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,418 円／平米 27万9,086 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,400 円／平米 27万9,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県足柄上郡開成町延沢字下河原３７８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,167 円／平米 29万1,480 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,032 円／平米 28万7,728 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,772 円／平米 28万6,868 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情