路線価 (2023) 神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保1488-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄下郡箱根町神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４
価格時点	2023 年
駅名	強羅駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	892万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	888万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万500 円／坪 1平米 1万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね箱根町及びその周辺市町の別荘住宅地域と判定した。主な需要者は、別荘、保養所として利用することを目的とする個人や法人である。新型コロナの行動制限も緩和され国内観光客を中心に観光客数は回復傾向である。また、昨年に比べ円安傾向であり海外からの需要も期待される。日本を代表する観光地であり別荘地の需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で１，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、箱根町を中心に周辺自治体の別荘が集積する地域一円である。主たる需要者は東京・横浜等の相応の所得水準を有する富裕層や保養所目的の法人等。近年の自然災害やコロナ禍の影響から市場には停滞感があったものの現在ではこれらの影響は殆ど感じられない。富裕層以外の高齢者の移住増加も期待されており、希少性の高い物件については、堅調な需要が認められる。近隣地域と同程度の品等を有する別荘地は、土地総額１０百万円程度が一つの目安。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域の存する宮城野のほか仙石原から多くの取引事例を収集し、規範性の高い取引事例を重視して試算されており信頼性は高い。近隣地域及びその周辺は大規模に分譲された別荘地域である。自用の別荘が中心で賃貸物件の需要は殆ど見込めないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を採用し、単価と総額の関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とした。比準価格は、町内別荘地に存する貴重な取引事例を収集・選択し、適切に補・修正し得たことから、市場性が反映されている。近隣地域及びその周辺地域の市場動向を再吟味した結果、比準価格の妥当性を検証し得たことからこれを採用し、さらに現下の社会情勢・経済情勢などの要因にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	強羅駅北方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	146.7 坪 (485 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模別荘が建ち並ぶ環境の良い別荘地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第2種特別地域-国立公(2種)
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	40 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄下郡箱根町神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	29 m
面積	485 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第2種特別地域-国立公(2種)
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	20 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	40 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模別荘が建ち並ぶ別荘地域である。格別の変動要因は認められず、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。新型コロナの行動制限緩和や円安による海外からの需要が見込まれ地価は堅調に推移している。 (2)大手不動産会社の関連企業が管理する別荘地域で、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万500 円 1平米 1万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。県西部の不動産市況は依然弱含みではあるが、地価の下落率は縮小傾向で推移している。 (2)ウィズコロナ社会への移行やテレワークの普及により、利便性・知名度が高い別荘地の需要は堅調。今後は円安を背景にインバウンド需要も期待。
地域要因
(1)中規模別荘が建ち並ぶ環境の良い別荘地域である。格別の地域要因の変動は認められない。 (2)別荘地として熟成しており、地域要因に格別の変動はない。緩やかながらも景気が持ち直すにつれ、別荘地に対する潜在需要の顕在化が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡箱根町
地域	神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,961 円／平米 5万9,379 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,123 円／平米 5万9,915 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,306 円／平米 6万520 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種観光地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡箱根町
地域	神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,357 円／平米 7万606 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,656 円／平米 7万1,595 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,598 円／平米 6万4,791 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自然公園法２特Ｂ
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡箱根町
地域	神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,214 円／平米 5万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,369 円／平米 5万7,422 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,256 円／平米 6万3,660 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種観光地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡箱根町
地域	神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,648 円／平米 5万5,038 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,762 円／平米 6万5,333 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,679 円／平米 6万1,753 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	20 ％
基準容積率	40 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	国立公（２種）
特別な事情