路線価 (2023) 神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山1862-56 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 足柄下郡真鶴町神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
価格時点	2023 年
駅名	真鶴駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	853万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	850万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円／坪 1平米 5万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田原駅より南西の相模湾岸の圏域であり、主に真鶴町内及び湯河原町内の真鶴駅圏の範囲と考えられる。主たる需要者は、同地区に住宅を購入する一時取得者であるが、新築住宅の販売は少なく中古住宅の取引が多くなっている。一部に２戸目以降の住宅の取得を意図した取引も見られるが「別荘」ではなく一般住宅の空家が取得される例が多い。価格は需要者の意向により様々で、単価も傾斜や眺望、道路幅などの画地条件で大きく異なっている。 (2) 同一需給圏は真鶴エリアの住宅地域と判定した。典型的な需要者は町内居住者あるいは移住を前提とした町外のエンドユーザーが中心と判定されるものの、一部、別荘に伴う需要者も見受けられる。需要の中心となる主な価格については、新築戸建であれば３，０００万円以下、中古戸建であれば１，０００万円以下とされる。また近年では新型コロナウイルスに伴う移住ニーズが増加したものの、最近ではそれも落ち着きつつある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の購入の事例から求めており、規範性が高い。地域での賃貸住宅の需要は弱く、賃貸投資に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域等は戸建住宅が中心となる住宅地域である。比準価格は規範性の高い取引事例から比準しており、説得力の高い試算価格が得られたものと判定される。一方、近隣地域等は自己利用に係る取引が中心であり、収益目的の取引が少ないため、収益価格は比準価格に比して説得力が劣るものと判断される。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	真鶴駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	足柄下郡真鶴町神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.1 m
奥行き	15.5 m
面積	169 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ真鶴駅徒歩圏にある、傾斜地が造成された住宅地域であり、戸建住宅中心の土地利用に変化は見られず、当面は現在の地域の特性を維持するものと思料される。 (2)近隣地域等は戸建住宅が中心となる住宅地域である。周辺の土地利用に変化は見られず、地域要因に特段の変動もないことから、今後もその性格を維持するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万590 円 1平米 5万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万7,945円 1平米 5万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西湘から熱海にかけての相模湾岸では、一部に「リモート需要」が見られるものの、マンションを除く住宅の価格は下落が継続している。 (2)町内は近年人口減少及び高齢化が進むものの、新型コロナの影響からＲ４には総人口が増加した。ただし利便性に劣る点から地価は下落傾向が続く。
地域要因
(1)真鶴駅周辺を含め大きな不動産開発は見られず、地域の特性に変化はない。 (2)近隣地域等は真鶴駅徒歩圏の住宅地域である。駅からは近いものの需要は弱含みの状態が続く。その他地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,932 円／平米 13万2,015 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,916 円／平米 12万5,350 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,168 円／平米 13万6,101 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,358 円／平米 15万9,872 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,001 円／平米 16万1,997 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,073 円／平米 17万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051210 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡真鶴町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,684 円／平米 18万4,091 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,406 円／平米 18万3,172 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,022 円／平米 18万5,209 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	まちづくり条例
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄下郡湯河原町
地域	神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万5,339 円／平米 21万6,011 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,872 円／平米 21万7,773 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,217 円／平米 20万8,995 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情