路線価 (2023) 新潟県新潟市北区川西4-157 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市北区新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
価格時点	2023 年
駅名	豊栄駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	576万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	572万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円／坪 1平米 2万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊栄地区の住宅地域である。主な需要者は、豊栄地区及び北区内の一次取得者層等が中心であり、周辺市町村からの転入者も見られる。北区は、利便性が良好な地域を中心に需要が高まっており、古くからの郊外の住宅地域についても改善傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で５００～７００万円程度、新築戸建で２０００～２５００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、新潟市北区、特に旧豊栄市内の住宅地域である。需要者の中心は、旧豊栄市を中心とする北区内の一次取得者等が中心であり、周辺の圏外からの転入者も見られる。北区は、利便性が良好な地域を中心に需要が高く、古くからの郊外の住宅地域についても改善傾向にある。市場の中心価格帯は、土地で５００～８００万円程度、新築戸建で２，０００～２，５００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における豊栄地区にある住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、自用目的の取引が中心の地域であり、適用を断念した。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地周辺は自己利用の戸建住宅が中心であり、標準地は小規模宅地である為十分な床面積や駐車場を確保できず、経済合理性を備えた賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は市場の実態を反映し実証的であり、本件では同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から規範性のある比準価格が得られ、説得力を有する。以上より、代表標準地との価格検討を踏まえ、比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊栄駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市北区新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、豊栄地区外縁部の戸建住宅が中心の住宅地域であるが、熟成度が増しており今後も同様に推移するものと予測する。 (2)当該地域は豊栄地区外縁部に位置する、区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変化は見られない。北区の宅地供給が少ないこともあり、需要は底堅く、地価は割安感から、上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は前年比で減少しており農村部の取引は全般に停滞気味である。 (2)人口は減少、世帯数は微増傾向、土地取引数、新設住宅着工戸数はともに減少傾向である。
地域要因
(1)新規の宅地供給については住環境が良好な地域を中心に需要が見込める。 (2)新規の宅地供給が限定的であり、新潟市中心部に比べ割安感から、需要は底堅い。スーパー等も比較的近接しており、需要は一定程度ある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,206 円／平米 10万9,779 円／坪
推定価格 平米 坪	3万689 円／平米 10万1,458 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,623 円／平米 9万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,600 円／平米 9万1,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,667 円／平米 9万1,467 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,238 円／平米 9万6,661 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,238 円／平米 9万6,661 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,103 円／平米 27万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,924 円／平米 27万4,147 円／坪
標準価格 平米 坪	5万936 円／平米 16万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,496 円／平米 12万7,268 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,749 円／平米 12万4,798 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,468 円／平米 9万4,115 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情