路線価 (2023) 新潟県新潟市北区島見町字前谷内5027-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市北区新潟県新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１
価格時点	2023 年
駅名	豊栄駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	531万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	531万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、区内の市街化調整区域に存する宅地地域一円である。需要者は、同圏内在住者及び地縁・血縁的関係者が大半で、圏域外からの転入者は殆ど見られない。地域の変化・発展性に乏しい農家住宅地域のため、宅地需給は限定的であり、農村部の活力低下を反映して、取引は不活発で停滞した市況にある。取引が少なく、需要の中心価格帯の判定は困難である。 (2) 　同一需給圏は、概ね北区の市街化調整区域内における宅地地域である。地縁的選好性が強い農村部であり、需要者は近隣の居住者、地縁を有する者等が中心である。人口の減少、高齢化の進行等により宅地の需要は弱含みで推移しているが、市街化区域周辺においては開発の期待性等により需要は底堅い。市街化調整区域内であり取引件数が少ない上、取引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域に存する農家住宅地域で収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。したがって、農家住宅地域における価格形成要因の変動状況を考慮しつつ、取引事例より得られた実証的価格である比準価格を重視して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　市街化調整区域であり、アパート等の賃貸物件は見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、人口の増減推移、高齢化の進行の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊栄駅北方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	129.5 坪 (428 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市北区新潟県新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	120 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	国道１１３号線及び派川加治川の南側背後に位置する既存集落。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅地域であり、人口減少・高齢化の進行等により、宅地需要は低調で、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)市街化調整区域における既成住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。人口の減少、高齢化の進行等により、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は前年比で減少しており農村部の取引は全般に停滞気味である。 (2)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。北区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。
地域要因
(1)区内の農家住宅地域については地域の発展・変化に乏しく、高齢化や人口減少等の影響から、宅地需要は弱含みである。 (2)市街化調整区域における既成住宅地域であり、人口の減少、高齢化の進行等により、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,261 円／平米 9万3,431 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,981 円／平米 9万2,505 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,145 円／平米 5万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,792 円／平米 4万5,596 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,870 円／平米 4万2,548 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,606 円／平米 2万8,451 円／坪
推定価格 平米 坪	9,189 円／平米 3万379 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,617 円／平米 3万8,406 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区島見町字前谷内５０２７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,157 円／平米 2万355 円／坪
推定価格 平米 坪	6,157 円／平米 2万355 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,073 円／平米 3万9,913 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情