路線価 (2023) 新潟県新潟市北区内島見字浦潟2504-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市北区新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
価格時点	2023 年
駅名	豊栄駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月01日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	876万 円 (580 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	882万 円 (580 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円／坪 1平米 1万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね北区及びその周辺の市街化調整区域内における宅地地域である。需要者は地元の事業者にほぼ限定される。郊外型大型店への顧客流出による繁華性の減退や背後地人口の減少等により需要は弱含みで推移している。市街化調整区域のため取引件数が少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、中心価格帯の判定は困難である。 (2) 同一需給圏は、新潟市北区のうち、幹線街路沿いの商業地域ないし住商混在地域一円と判定した。需要者としては、一定の地縁を有する自営業者ないし地元法人が想定される。商業地需要は低調で、事情を含む取引も多いことから、中心価格帯は見出しにくい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗等を中心とする市街化調整区域内の地域であり、賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が大半であることから、実証的価格である比準価格を重視し、背後地人口の動向、商業地としての競争力の程度等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内に存する、自用の店舗・営業所等を中心とする地域であり、適切な賃貸事例を見いだせないため収益還元法の適用は断念した。自己使用目的での需要が中心であり、需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行うことから、当該価格を直接的に反映した比準価格が最も説得力を有する。したがって、比準価格を以て鑑定評価額とした。
交通
交通施設	豊栄駅北西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	175.4 坪 (580 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所と店舗が混在する県道沿いの地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市北区新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	事業所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域に存する旧国道沿いの地域。
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の商業地であり、公法上の規制、大型店への顧客流出、背後地人口の減少等により、地価は今後も弱含みで推移するものと予測される。 (2)幹線道路沿いに店舗、営業所等が見られる地域である。市街化調整区域に位置し、背後地人口も減少傾向にあることから、当該地域の商業地需要は低調であり、地価は横ばいから弱含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は前年比で減少しており農村部の取引は全般に停滞気味である。 (2)過去５年間における北区の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均を若干下回る。
地域要因
(1)幹線道路沿いに位置しており地域要因に大幅な変動はないが、大型店への顧客流出、需要は弱含みで推移している。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、公法上の規制により出店等に際し一定の制限を受ける地域のため、需要は限定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,321 円／平米 6万3,875 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,321 円／平米 6万3,875 円／坪
標準価格 平米 坪	2万126 円／平米 6万6,537 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,869 円／平米 2万2,709 円／坪
推定価格 平米 坪	9,813 円／平米 3万2,442 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,603 円／平米 4万8,278 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,912 円／平米 4万9,299 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,303 円／平米 7万428 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,493 円／平米 5万1,220 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市北区
地域	新潟県新潟市北区内島見字浦潟２５０４番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,459 円／平米 4万7,801 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情