路線価 (2023) 新潟県新潟市東区藤見町1-1-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市東区新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	873万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	888万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円／坪 1平米 5万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区の北部に存する住宅地全般である。主たる需要者は自己居住目的の市内在住の一次取得者であるが、隣接市町からの転入も見られる。やや道路は狭いが幹線道路に隣接しており、買い物や通勤等の利便性も高く、需要はある程度見込まれる。土地は８００万～１，２００万円程度が取引の中心的な価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は、通船川以北の比較的閑静な住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入者も多い。街路条件が劣る既成住宅地域の需要は弱いものの、大型商業施設周辺の分譲地は高値で取引されており、地価は全般的に上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地が１０００～１５００万円程度、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象地と代替・競争関係にある複数の住宅地の取引事例を基に求められた価格であり、地域における近時の不動産取引動向を反映して実証的である。投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一般個人による自己使用目的での需要が中心となる地域であるので、現実の取引動向を反映して実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格及び対象標準地の前年価格との比較による検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸用共同住宅の想定が非現実的であるため収益価格は試算できなかった。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。
交通
交通施設	新潟駅北東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が密集する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市東区新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路背後に位置する道路幅がやや狭めな住宅地域。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に大型のショッピングセンターが多く見られる立地で、今後も利便性良好な住宅地として現環境を維持しながら推移すると予測される。 (2)当該地域は、道路幅員・系統等が劣る戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,087 円 1平米 5万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,087円 1平米 5万7,800円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区は人口は微減傾向、世帯数は微増傾向が続いている。市の中心部へのアクセス良好で住宅地の需要も比較的多い。 (2)過去５年間における東区の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均を下回る。
地域要因
(1)既存の住宅地域であり、特に大きな変動要素は見られない。 (2)街路条件が劣る住宅地域で、周辺には大型ショッピングセンターが立地する。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,172 円／平米 23万8,601 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,941 円／平米 22万7,919 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,882 円／平米 18万8,052 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,537 円／平米 18万299 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,023 円／平米 16万8,682 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,581 円／平米 18万3,751 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,200 円／平米 18万9,103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,820 円／平米 14万4,869 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,034 円／平米 18万5,248 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,266 円／平米 16万9,485 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,866 円／平米 13万8,409 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,792 円／平米 18万1,142 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,910 円／平米 18万4,838 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調７６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区藤見町１丁目１番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,402 円／平米 22万2,831 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,020 円／平米 22万8,180 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,023 円／平米 18万5,212 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情