路線価 (2023) 新潟県新潟市東区紫竹7-663-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市東区新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,445 円 1平米 6万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万3,734 円／坪 1平米 7万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市東区に位置する一般住宅地域である。需要者は、地区内在住者、地縁者の他、周辺市区町村からの流入者である。主要道路への連続性、最寄り商業施設への接近、居住環境も概ね良好であることから、需要は比較的安定している。土地は１，０００～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００～３，５００万円程度の物件が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は東区南西部に位置する既成の住宅地域である。需要者の中心は新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層である。街路条件が劣るものの、新潟市中心部に近く、スーパー等の商業施設も整っていることから生活利便性は高く、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地で１３００～１７００万円程度、新築戸建で３０００～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパートも散見されるが、自己使用目的の戸建住宅用地取引が大部分を占める地域であり、対象標準地の画地規模も勘案し、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って求めたものであり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって当該比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は画地規模が小さく、経済合理的な経営が可能となる収益建物の想定が困難であるため収益価格の試算は断念した。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。以上より、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額とした。
交通
交通施設	新潟駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市東区新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	70 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	14 m
面積	180 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路条件のやや劣る一般住宅地域であるが、新潟駅南方面や竹尾インターを利用した市内各所への交通移動は良好であり、今後も概ね現状を維持して推移するものと予測される。 (2)当該地域は、道路幅員・系統等が劣る戸建住宅を中心とする住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万8,445 円 1平米 6万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,734 円 1平米 7万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万8,445円 1平米 6万9,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,734円 1平米 7万700円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の人口は減少傾向にあり、高齢化も進行している。県内景気は資源価格の上昇や長引く新型コロナの影響等から持ち直しの動きが鈍化している。 (2)過去５年間における東区の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均を下回る。
地域要因
(1)高齢者の多い地域であり、細街路が多いが、新潟駅南やバイパスインターへの連続性は概ね良好であり、需給は概ね均衡している。 (2)街路条件の劣る既成の住宅地域であるが、新潟市中心部に近く生活利便性は高い。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万650 円／平米 13万4,389 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,302 円／平米 14万9,768 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,296 円／平米 17万6,197 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,400 円／平米 18万3,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,791 円／平米 17万4,527 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,969 円／平米 23万1,318 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,035 円／平米 20万8,394 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万738 円／平米 29万9,980 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,137 円／平米 29万4,687 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,604 円／平米 25万9,865 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,700 円／平米 27万100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区紫竹７丁目６６３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,876 円／平米 19万7,950 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,919 円／平米 19万1,480 円／坪
標準価格 平米 坪	7万719 円／平米 23万3,797 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情