土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県新潟市東区新松崎2-109-11 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 新潟市東区
新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11 (新潟東)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域)
  • 大形駅 から 3100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
18万8,442
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万7,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 新潟市東区新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
価格時点 2023
駅名 大形駅 から 3100m
路線価
1坪当たり 1坪 18万8,442
1平米当たり 1平米 5万7,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,180万
(151 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1,180万
(151 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 25万7,868 円/坪
1平米 7万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市東区東部の住宅地域である。主な需要者は、新潟市及び周辺市町村からの転入者を含む一次取得者層等が中心である。区画整然とした新興の住宅地域で、商業施設も近隣に所在する利便性の高い地域であり、需要が堅調な地域である。市場の中心価格帯は、土地は1000~1500万円程度が中心となっている。

(2) 同一需給圏は、東区内の大型商業施設に近い住宅地域。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。市場の中心価格帯は、土地が1000~1500万円程度、新築戸建で2500~3500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市東区東部にある住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、近隣にアパートも見られるが、戸建住宅が多い地域で自用目的の取引が中心であり、適用しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 周辺には共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅建築を目的とする取引が多数を占めるため収益還元法は適用しなかった。対象標準地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。以上より、比準価格を以て鑑定評価額とした。

交通
交通施設 大形駅北方
距離 3100 m
土地の状態
土地面積 45.7 坪 (151 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新潟市東区新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
標準地の範囲
60 m
西 100 m
15 m
35 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位:北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新興の区画整然とした生活利便性が良好な住宅地域であることから、需要も多く、地価は安定的に推移するものと予測する。

(2)当該地域は、大型商業施設近くに位置する分譲住宅地域で、周辺地域における新規の宅地分譲も好調である。今後も利便性の高い住宅地として推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 0
1平米 0
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 25万7,868
1平米 7万8,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 0
1平米 0
標準地区分 非表示
継続・新規区分 新規
一般的要因
(1)新型コロナによる影響から持ち直しの動きが見られる。新潟市内の令和4年の土地取引件数は前年と同等の水準となっている。

(2)過去5年間における東区の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。高齢化率は県平均を下回る。

地域要因
(1)東区内の新興の住宅地域で生活利便性良好であり、宅地需要は堅調である。

(2)大型ショッピングセンター近くの新興住宅地域で、新規の宅地分譲も好調である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5公73
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市東区
地域 新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万173 円/平米
23万1,992 円/坪
推定価格 平米
6万9,478 円/平米
22万9,694 円/坪
標準価格 平米
7万7,198 円/平米
25万5,217 円/坪
査定価格 平米
7万8,000 円/平米
25万7,868 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5公73
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市東区
地域 新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万6,239 円/平米
28万5,106 円/坪
推定価格 平米
8万6,756 円/平米
28万6,815 円/坪
標準価格 平米
8万2,625 円/平米
27万3,158 円/坪
査定価格 平米
8万3,500 円/平米
27万6,051 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5公73
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市東区
地域 新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万8,520 円/平米
25万9,587 円/坪
推定価格 平米
7万5,500 円/平米
24万9,603 円/坪
標準価格 平米
7万7,120 円/平米
25万4,959 円/坪
査定価格 平米
7万7,900 円/平米
25万7,537 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 3.3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 4調71
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市東区
地域 新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
7万8,645 円/平米
26万 円/坪
推定価格 平米
7万8,960 円/平米
26万1,042 円/坪
標準価格 平米
7万5,200 円/平米
24万8,611 円/坪
査定価格 平米
7万6,000 円/平米
25万1,256 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 4調76
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市東区
地域 新潟県新潟市東区新松崎2丁目109番11
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
6万101 円/平米
19万8,694 円/坪
推定価格 平米
6万6,779 円/平米
22万771 円/坪
標準価格 平米
7万4,948 円/平米
24万7,778 円/坪
査定価格 平米
7万5,700 円/平米
25万264 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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