路線価 (2023) 新潟県新潟市東区山木戸6-374 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市東区新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (625 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万2,576 円 1平米 6万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,060万 円 (625 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円／坪 1平米 6万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区を中心とした県道等の主要街路沿いの路線商業地域等であり、需要者は地元の店舗経営者や県内外の一般事業法人が中心である。市内中心部に比較的近く、新潟バイパスを利用した交通の便が良いことや、用途が住居系を含めて多種多様であることから、需要も概ね堅調である。取引総額は、業種業態、画地規模等に応じて様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね東区及びその周辺地域の幹線沿い路線商業地域。需要者の中心は県内の個人事業主や法人であるが、県外法人の需要も想定される。新型コロナウイルス感染症により低下していた収益性も回復傾向にあり、中心市街地に近い幹線道路沿いに位置し、自動車通行量・背後人口とも十分であることから需要も多い。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格の２試算価格を求めた。収益価格は、商業地としての性格上、尊重すべき価格であるが、自用の店舗用地等の取得を目的とした取引が主である地域であり、また、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないことから、やや低位に試算された。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益価格を重視すべきであるが、公示地が位置する幹線道路沿いでは空き店舗も見受けられ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し収益価格も比較考量して、周辺公示地価格等との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅北東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	189.1 坪 (625 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市東区新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	23 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの小売店舗が多い商業地域であり、北側は工業地域、南側は住宅地域と接する。最近は、各所に競合する量販店集積地が出現し、集客力の低下が見られるが、車の交通量等から当面現状維持と予測される。 (2)東区役所付近の幹線路道路沿い商業地として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。東区幹線道路沿い路線商業地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 21万2,245円 1平米 6万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格の上昇や長引く新型コロナの影響もあり、県内の企業収益、雇用・所得環境、個人消費は、いずれも厳しい状況が続いている。 (2)東区の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は、ここ５年間は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)地域的特性に大きな変化はないが、厳しい経済環境から店舗の出店意欲は乏しい。周辺に競合する商業エリアも多く、不動産取引も低調に推移。 (2)飲食店も多い路線商業地域に位置し、店舗や事業所の進出も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,525 円／平米 18万3,566 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,144 円／平米 18万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,121 円／平米 21万1,984 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,447 円／平米 18万2 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,556 円／平米 18万362 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,948 円／平米 21万4,718 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,345 円／平米 22万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,618 円／平米 22万6,851 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,380 円／平米 20万6,228 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４公３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区山木戸６丁目３７４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,555 円／平米 27万9,539 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,245 円／平米 30万1,656 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情