路線価 (2023) 新潟県新潟市東区南紫竹1-1116-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市東区新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,319 円／坪 1平米 6万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区や隣接する中央区を中心とした路線商業地域、事業所地域、商住混在地域等であり、需要者は地元の店舗経営者や県内外の一般事業法人が中心である。市内中心部やバイパスインターに近く、用途は住居系を含めて多様であることから、需要は概ね安定している。取引総額は、業種業態、画地規模等に応じて様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は概ね東区及び中央区の幹線沿い路線商業地域。需要者の中心は県内の個人事業主や法人であるが、県外法人の需要も想定される。新型コロナウイルス感染症により低下していた収益性も回復傾向にあり、中心市街地に近い幹線道路沿いに位置し、自動車通行量・背後人口とも十分であることから一定の需要も認められる。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格の２試算価格を求めた。収益価格は、商業地としての性格上、尊重されるべき価格であるが、自用の店舗、事務所用地等の取得を目的とした取引が中心となっている地域であり、また、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないことから、やや低位に試算された。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益価格を重視すべきであるが、公示地が位置する幹線道路沿いでは空き店舗や低利用地も見受けられ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し収益価格も比較考量して、周辺公示地価格等との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、一般住宅の混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市東区新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	130 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	21.5 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)紫竹山インター整備による交通条件の向上が期待されるが、車の往来が頻繁で、出入りに不便という難点もある。商業地域としての規模は小さく、当面、そう大きな変化なく推移するものと予測される。 (2)幹線道路沿い商業地として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。商業集積は低いものの豊富な背後人口を抱え将来性が認められることから、地価は微増傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源価格の上昇や長引く新型コロナの影響もあり、県内の企業収益、雇用・所得環境、個人消費は、いずれも厳しい状況が続いている。 (2)東区の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。土地取引件数は、ここ５年間は概ね横ばい傾向で推移している。
地域要因
(1)万代島ルートの整備進捗により、交通条件の改善が見られる。将来的な竣工に向けて、更なる交通条件の良化が期待されている。 (2)自動車通行量は多いものの、路線商業地としては商業集積にやや欠け、新規出店も見られる一方、移転や閉店も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,555 円／平米 27万9,539 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公５２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,883 円／平米 14万8,383 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,243 円／平米 23万5,529 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,896 円／平米 26万830 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４公３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,345 円／平米 22万5,949 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,618 円／平米 22万6,851 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,267 円／平米 20万5,855 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市東区南紫竹１丁目１１１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,525 円／平米 18万3,566 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,144 円／平米 18万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,750 円／平米 21万758 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情