土地路線価格
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路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区四ツ屋町2-5133-50 坪・平米

2023
路 線 価
新潟県 新潟市中央区
新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50 (新潟中央)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模一般住宅が建ち並ぶ海寄りの住宅地域)
  • 新潟駅 から 3300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
17万1,912
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万2,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
価格時点 2023
駅名 新潟駅 から 3300m
路線価
1坪当たり 1坪 17万1,912
1平米当たり 1平米 5万2,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
482万
(74 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 21万5,551
1平米 6万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
480万
(74 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 21万4,229 円/坪
1平米 6万4,800 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟島北部の住宅地域である。既成住宅地域のほか、工場跡地や遊休地をミニ開発した新規分譲地も多く見られる。需要者の中心は、新潟市内のほか近隣市町村からの転入者を含む一次取得者。取引の中心となる価格帯は、土地のみで1000万円以内。新築一戸建てで総額2500万円程度。

(2)  同一需給圏は、新潟島北東側の下古町地区に位置する既成住宅地域である。小規模住宅が密集する地域であることから、需要者は地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの流入は少ない。狭幅員の雑然とした画地も多く、他地域の区画整然とした分譲地との競合により、需給動向は低調である。取引される価格帯は、土地のみの取引で500万円~800万円程度、新築の戸建住宅は2500万円程度が需要の中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどである。標準地は、画地規模が小さく合理的な賃貸経営が不可能と思料し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例は、一部狭小な画地の事例もあるが、その他は戸建住宅が建設可能な規模のものばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2)  近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とする地域であり、かつ経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等から収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 新潟駅北西方
距離 3300 m
土地の状態
土地面積 22.4 坪 (74 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模一般住宅が建ち並ぶ海寄りの住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 新潟市中央区新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
標準地の範囲
150 m
西 50 m
20 m
40 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 6 m
奥行き 14 m
面積 80 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 海寄りの既成住宅地域。
街路 基準方位 北5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。既成住宅地の需要は弱含みであるので、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

(2) 熟成した既成住宅地域であり、大きな変動要因もなく、現環境を維持しながら推移すると予測する。住宅需要は改善しつつあるが、小規模な既存住宅が密集する地域であることから、地価は下落が継続すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 2階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 21万5,551
1平米 6万5,200
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 21万4,229
1平米 6万4,800
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 21万5,551
1平米 6万5,200
前年から次年への変動率 -0.5 %
2022年
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 21万4,229
1平米 6万4,800
前年から次年への変動率 -1.1 %
2019年
1坪 21万6,543
1平米 6万5,500
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。中央区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。

(2)中央区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は減少している。

地域要因
(1)地域要因に変動は認められない。郊外には、新興住宅地が供給されており、街路条件に劣る既成住宅地の宅地需要はやや弱含みである。

(2)既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 4調65
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市中央区
地域 新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万7,537 円/平米
15万7,157 円/坪
推定価格 平米
6万4,645 円/平米
21万3,716 円/坪
標準価格 平米
6万3,377 円/平米
20万9,524 円/坪
査定価格 平米
6万3,400 円/平米
20万9,600 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 4公66
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市中央区
地域 新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万1,462 円/平米
20万3,193 円/坪
推定価格 平米
5万8,448 円/平米
19万3,229 円/坪
標準価格 平米
6万2,311 円/平米
20万6,000 円/坪
査定価格 平米
6万2,300 円/平米
20万5,964 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北西
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 4調72
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市中央区
地域 新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万423 円/平米
19万9,758 円/坪
推定価格 平米
5万8,663 円/平米
19万3,940 円/坪
標準価格 平米
7万1,453 円/平米
23万6,224 円/坪
査定価格 平米
7万1,500 円/平米
23万6,379 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 4調65
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市中央区
地域 新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
6万9,109 円/平米
22万8,474 円/坪
推定価格 平米
6万5,786 円/平米
21万7,489 円/坪
標準価格 平米
6万2,062 円/平米
20万5,177 円/坪
査定価格 平米
6万2,100 円/平米
20万5,303 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 7.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 4調72
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 新潟県
市区町村 新潟市中央区
地域 新潟県新潟市中央区四ツ屋町2丁目5133番50
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
9万1,092 円/平米
30万1,150 円/坪
推定価格 平米
7万2,295 円/平米
23万9,007 円/坪
標準価格 平米
6万4,722 円/平米
21万3,971 円/坪
査定価格 平米
6万4,700 円/平米
21万3,898 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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