路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区川端町1-5-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億1,400万 円 (3835 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5億1,000万 円 (3835 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市中央区及びその周辺における共同住宅の立地が可能な画地が存する地域。需要者は、県内外の開発業者が中心である。新築分譲マンションの需要の堅調を受けて地価は上昇傾向にあったが、取得用地在庫が高まっており、先行きは不透明である。適地となる大規模画地の取引は限定的であり、取引される規模や価格帯は開発計画等により様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、概ね新潟市中央区における共同住宅の立地が可能な大規模画地が存する地域一円。需要者は県内外の開発業者が中心である。中央区においては大量の分譲マンションが供給されており、また、資源価格の上昇や新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感もあって、大規模画地の取引は減少傾向にある。なお、取引される規模や価格帯は立地や開発計画等により様々であり、取引の中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。同一需給圏に存する代替競争性の高い事例から求めた価格であり、説得力を有する。開発法価格は、新築分譲マンションを想定し、実際の販売価格や販売費用の水準を参考に求めたものであり、合理的な想定においても不確実な部分を包含している。そのため、比準価格を中心に開発法価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、現実の市場で生起した取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、その信頼性は高いと判断される。また、開発法による価格は、新築分譲マンションを想定し、実際の販売価格や販売費用の水準を参考に求められたものであり、投資採算性を体現した説得力のある価格である。したがって、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	1160 坪 (3835 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B0
周辺の利用状況	信濃川沿いにマンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	50 m
面積	3500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	信濃川やすらぎ堤緑地沿いに存し、眺望で優れる地域
街路	７．６ｍ市道、角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションを主とした住宅地域として、現在の用途が維持されるものと予測する。マンション適地の需要は堅調であるが、分譲マンションの大量供給が見込まれており、地域間競争、品等選別が地価水準の動向を左右する。 (2)信濃川沿いのマンションが多く建ち並ぶ地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測される。大量の分譲マンションが供給されており、供給過多に伴うマンション用地の需要減退が懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナのほか、燃料費の高騰やウクライナ侵攻の影響など社会経済の懸念材料は多い。 (2)中央区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)信濃川沿いなどの立地条件の良いマンション適地に対する需要は高く、マンション供給過剰の中でも稀少性が高い。 (2)立地や景観に優れた地域であるが、建築費の高騰やマンションの供給過剰感から、今後のマンション用地の需要減退が懸念される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地が標準的な地域であり、また、画地規模との関係から形状による特段の個別格差も認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万189 円／平米 43万405 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,352 円／平米 45万7,392 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,638 円／平米 43万5,195 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,243 円／平米 45万419 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,243 円／平米 45万419 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,516 円／平米 45万1,322 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,482 円／平米 30万9,051 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,130 円／平米 34万7,560 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,630 円／平米 42万8,557 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万518 円／平米 43万1,493 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,303 円／平米 42万7,476 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,997 円／平米 45万6,218 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公７２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区川端町１丁目５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,266 円／平米 41万823 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,266 円／平米 41万823 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,763 円／平米 43万8,914 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情