路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区二葉町1-828-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、寄居浜背後の砂丘地を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入者も一定数ある。上記需要者による購買意欲はウィズコロナの新たな状況下でも比較的堅調である。市場の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円～２，５００万円前後。 (2) 同一需給圏は、新潟島内に存する既存住宅地域一円。需要者は新潟島に地縁的選好性を有する一次取得者が中心である。当該地域は街路条件がやや劣るが住宅地として需要は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は１，５００～２，５００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住目的の取引が殆どであり、また同一需給圏内の類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたので、比準価格には市場の実態を反映した規範性がある。一方、収益価格に関しては、標準地周辺に世帯向けの共同住宅も見られるが、市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難い面があり、やや低位に試算されたと思料。本件では、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (2) 自用の住宅目的の取引が主であり、収益価格は、土地価格に見合う収益性がないことから信頼性は比準価格に対して劣る。市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格であり、また当該地域は居住の快適性等の居住環境が重視される地域であるため、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	21 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)景気持ち直しの動きが鈍化するなかでも、良好な住環境と利便性とを備えた住宅地への需要は旺盛。しかし、近隣地域に関して言えば、街路条件が特にネックとなり、購買力のある若年層が積極的に選好するとは言い難い。 (2)周辺の住宅地域と比すると街路条件が劣っているが、熟成度の高い既成住宅地域であり、需要は底堅いことから地価は安定的に推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区では過去５年間で人口減少・世帯数増加。直近１２カ月の新設住宅着工戸数は前期比増加。住宅地全体の地価は、昨年より上昇率が拡大。 (2)中央区の人口は微減傾向で推移している。住宅地全体の地価は当区南部を中心に上昇傾向を維持している。
地域要因
(1)二葉町地区でも新潟小学校区域に含まれるため、根強い人気がある。前年までは新型コロナ禍で地価が微下落したが、直近は落ち着いている。 (2)地域要因について特段の変動は認められないが、需要は底堅いことから、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,145 円／平米 32万4,467 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,286 円／平米 31万5,016 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,947 円／平米 32万7,119 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,241 円／平米 34万7,927 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,869 円／平米 33万6,779 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,898 円／平米 34万181 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	記載無し
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万894 円／平米 30万496 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,566 円／平米 28万6,187 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,826 円／平米 34万9,861 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区二葉町１丁目８２８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,640 円／平米 40万5,448 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,068 円／平米 39万3,639 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,949 円／平米 35万6,879 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情