路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区網川原1-170-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,360 円 1平米 9万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,674 円／坪 1平米 9万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟駅南西部に位置する住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者が中心で、新潟市外からの転入者も見られる。女池上山の土地区画整理事業に伴うスーパーやドラッグストア等の出店により利便性が高まり、周辺にミニ開発も多く見られ、宅地需要は堅調に推移している。土地のみの取引は１５００万円程度で、新築の戸建物件は４０００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、新潟市中央区南西部における住宅地域である。主な需要者は、新潟市在住の一次取得者層等が中心である。付近では大規模な土地区画整理事業が完了して商業施設の集積も進み、生活利便性が良好な地域として不動産需要の高い地域である。市場の中心価格帯は、土地で１５００万円前後、新築戸建で３０００～４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格牽連性を有する事例を比較考量し、信頼性の高い事例を中心に求められており、規範性が高い価格といえる。一方、周辺にはアパート等の収益物件が見られるものの、需要者は持家希望者が大半であることから自用目的での取引が中心で、さらに画地規模が小さく事業採算性がとれる収益物件の想定は非現実的であることから収益還元法は適用しなかった。よって、市場の需給の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区南西部にある住宅地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、アパート等も見受けられるが、敷地規模が小さく市場性のある収益建物の想定が困難なため適用しなかった。従って比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅南西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
標準地の範囲
東	50 m
西	120 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺には中層マンション等も見られる住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域としてほぼ熟成しており、同様の状況を維持するものと予測する。周辺のミニ開発や土地区画整理事業地の開発の影響から土地需要は堅調で、地価も上昇基調で推移するものと予測される。 (2)戸建住宅のほか共同住宅が見られる地域で、生活利便性が良好な住宅地として維持するものと想定される。宅地需要も堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万9,360 円 1平米 9万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万1,674 円 1平米 9万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万9,360円 1平米 9万6,600円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 30万7,127円 1平米 9万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万1,674円 1平米 9万7,300円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 30万7,127円 1平米 9万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の人口は微減で、世帯数は微増傾向にある。県内経済は新型コロナウイルスの影響により、一部で厳しい状況だが、持ち直しの動きが見られる。 (2)新型コロナによる影響から持ち直しの動きが見られる。新潟市内の令和４年の土地取引件数は前年と同等の水準となっている。
地域要因
(1)周辺の土地区画整理やミニ開発の影響により土地需要は増大しており、地価は堅調に推移している。 (2)新潟市中心部に近く、生活利便性が良好な住宅地域であり、宅地需要も堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公７３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,812 円／平米 36万9,650 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,641 円／平米 37万9,003 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,574 円／平米 32万5,886 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,700 円／平米 28万3,324 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,395 円／平米 30万2,152 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,205 円／平米 31万8,054 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万660 円／平米 39万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	12万486 円／平米 39万8,327 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,389 円／平米 31万8,662 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,950 円／平米 25万4,397 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,398 円／平米 27万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,860 円／平米 31万6,913 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,900 円／平米 31万7,045 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公６８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区網川原１丁目１７０番２４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,285 円／平米 31万8,318 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,322 円／平米 30万8,523 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,210 円／平米 32万1,376 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情