路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区古町通6-町973-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区古町通６番町９７３番３外
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,080万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,080万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円／坪 1平米 24万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、古町地区及び周辺の中心商業地域である。需要者は資金力のある県内外の法人・不動産業者・投資家等である。長年の地価下落により値頃感も出てきており、また区役所機能の一部移転による期待から地価は回復傾向にあったが、商業核となっていた新潟三越の閉店に加え、新型コロナの影響も相まって集客力の低下が懸念される状況にある。取引される価格帯は規模や店舗の経営形態に応じてばらつきがあり、中心となる価格帯は見いだしがたい。 (2) 同一需給圏は、中央区の新潟駅前・新潟駅南・万代・古町地区の中心商業地域一円。需要者の中心は、一定の資金力を有する県内外の法人・不動産業者・投資家等である。古町地区においては新潟三越の閉店による影響が大きく、客足の減少や収益性の減退が認められ、また、資源価格の上昇や新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感も相俟って、宅地需要は弱含んでいる。土地建物の規模によって取引総額の偏差が大きく、中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は古町地区等の類似性が認められる事例を採用して試算されたもので、規範性の高い事例を基に価格決定しており、信頼性が高いといえる。一方、収益価格は、商業地として重視すべきであるが、ビルのグレードや空室率が高い状況においては適正賃料や費用率の把握に困難な面があることから相対的に信頼性が劣ると思量する。よって、市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 古町地区においては空室率の高い老朽化した賃貸ビルが多く、賃料水準にばらつきが見られ、正常賃料や費用率の把握に不確実性を内包することから、収益価格の信頼性・規範性は相対的に劣る。一方で、比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、信頼性が優ると判断される。したがって、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗が建ち並ぶ在来の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区古町通６番町９７３番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	２～３階建程度の店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	30 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称古町十字路に近接するモール街の商業地域
街路	１２．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古町十字路角に再開発ビル「古町ルフル」の開店や核となっていた百貨店の跡地利用計画が発表されているものの、完成は数年後で、賑わいが万代地区へシフトする昨今においては、先行きは不透明である。 (2)古町地区の商業地域として今後も維持されると予測されるが、新潟三越の閉店によって核店舗が失われたことから、今後は古町地区の相対的地位の低下と共に軟調な不動産市場が続くものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 81万9,888円 1平米 24万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は、新型コロナによる厳しい状況から持ち直しつつある。設備投資の動きは鈍く、一部地域を除いて商業用地に対する需要は弱い状況にある。 (2)中央区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)再開発ビル「古町ルフル」の開業によりやや客足を戻したが、新潟三越閉店の影響が続いており、集客力の低下で店舗用地の需要が弱くなっている。 (2)再開発ビル「古町ルフル」が開業し、新潟市本庁機能の一部が移転したが、新潟三越の閉店や新型コロナによる影響から、空き店舗が多く見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区古町通６番町９７３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,903 円／平米 67万4,103 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,602 円／平米 80万5,348 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,602 円／平米 80万5,348 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区古町通６番町９７３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,668 円／平米 67万20 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,563 円／平米 67万9,591 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,954 円／平米 84万9,490 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区古町通６番町９７３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,768 円／平米 69万187 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,789 円／平米 62万7,442 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,780 円／平米 84万5,609 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	31 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区古町通６番町９７３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,401 円／平米 52万6,980 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,401 円／平米 52万6,980 円／坪
標準価格 平米 坪	25万237 円／平米 82万7,284 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情