路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区東大通1-25外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	5億8,900万 円 (1060 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 183万8,136 円 1平米 55万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	5億9,100万 円 (1060 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 184万4,748 円／坪 1平米 55万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ね新潟駅周辺、万代地区等における商業地域である。需要者は県内外の有力企業、不動産会社、投資家が中心である。オフィス需要に力強さはないものの、新潟駅周辺整備事業による利便性・繁華性の向上への発展期待感があり、需要は底堅く推移している。取引される物件の画地規模等は様々であるが、土地建物で１～５億円程度の物件が取引の中心となるものと推察する。 (2) 同一需給圏は、新潟駅周辺、万代地区を中心に古町地区も含む中央区の高度商業地域一円である。需要者は、県内外の法人、不動産業者、投資家等が想定される。新潟駅の周辺整備事業が進行中で、それに期待をした需要もみられるが、供給も少なく売買は顕在化していない。しかし、背後地の取引価格は高位で、これらの発展期待性から地価は強含みで推移していると判断される。画地規模にばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　店舗・オフィスの賃貸借は個別性・不透明性が伴い、適正な賃料水準が見出しにくい状況等を勘案すると、想定要素が多い収益価格の精度はやや低いと判断される。一方、比準価格は、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、さらに価格形成要因の変動の程度、将来予測等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。比準価格は中央区の高価格帯に属する商業地域の取引事例から求められており、規範性が高いのに対し、収益価格は、想定建物に関する適正賃料や空室率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣ると思料される。以上より、需要者の合理的な市場行動に基づき形成された比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅北方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	320.6 坪 (1060 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	32 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	大手企業の営業所・支所等が多い高度商業地域
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)オフィス需要に力強さはないものの、新潟駅周辺整備事業による利便性・繁華性の向上、東大通り沿いのオフィスビルの建替え等により将来的には概ね発展的に推移するものと予測する。 (2)新潟駅周辺整備事業が進行中で、東大通り沿いの古いオフィスビルの建替えも進むなど発展期待性も高く、今後も新潟を代表するオフィス街として現況のまま推移していく地域と認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 187万1,196 円 1平米 56万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 187万7,808 円 1平米 56万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 187万1,196円 1平米 56万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 187万7,808円 1平米 56万8,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は厳しい状態にあり、持ち直しの動きは鈍化している。コロナ禍により減退した商業地の需要は回復傾向にある。 (2)物価上昇、供給面での制約に加え、世界的な金融引締め等により景気は下降気味であるが、中央区内の取引価格に影響は見られていない。
地域要因
(1)新潟駅周辺整備事業による利便性・繁華性の向上への期待感等で需要は底堅い。 (2)新潟駅の整備事業、都市再生緊急整備地域の指定などのプラス要因があり、これらの発展期待性から需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,499 円／平米 138万3,558 円／坪
推定価格 平米 坪	43万217 円／平米 142万2,297 円／坪
標準価格 平米 坪	57万580 円／平米 188万6,337 円／坪
査定価格 平米 坪	57万1,000 円／平米 188万7,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万 円／平米 181万8,300 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,150 円／平米 187万8,304 円／坪
標準価格 平米 坪	57万6,802 円／平米 190万6,907 円／坪
査定価格 平米 坪	57万7,000 円／平米 190万7,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万44 円／平米 105万8,065 円／坪
推定価格 平米 坪	34万7,381 円／平米 114万8,442 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,479 円／平米 171万4,092 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万769 円／平米 158万9,422 円／坪
推定価格 平米 坪	51万3,942 円／平米 169万9,092 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,916 円／平米 186万1,000 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	３調６２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目２５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,461 円／平米 151万8,978 円／坪
推定価格 平米 坪	48万3,812 円／平米 159万9,482 円／坪
標準価格 平米 坪	57万7,341 円／平米 190万8,689 円／坪
査定価格 平米 坪	57万7,000 円／平米 190万7,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情