路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区本町通14-町3138-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	739万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,507 円 1平米 9万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	739万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万1,507 円／坪 1平米 9万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、いわゆる新潟島北部地域を中心に、万代、沼垂地区等、中央区の既成市街地に所在する低位価格帯の商業地域やその周辺部の商住混在地域であり、需要者は、地元の店舗経営者、居住者等が中心である。新規出店は少なく、不動産取引も散発的である。取引される土地総額は、立地、画地規模等に応じて様々であり、市場における中心価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は新潟島北部地域を中心に、その周辺の小売店舗、店舗併用住宅、事業所等の存する既成商業地域である。小規模な店舗等が大半を占めており、地域における需要者は個人事業者または市内の法人等が中心である。また、郊外型店舗への顧客流出の影響等で、商業地として需要は総じて弱い。取引される価格帯は立地、規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格の２試算価格を求めた。収益価格は、商業地としての性格上、尊重されるべき価格であるが、自用の店舗用地等の取得を目的とした取引が中心となっている地域であり、また、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないことから、やや低位に試算された。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には賃貸物件も見られるが、空きテナント等もあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格の信頼性は相対的に低い。そのため、市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格は参考とし、周辺の公示地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗等が多い既成の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新潟島下町地区の近隣商業地域であり、零細規模の最寄り店舗を主に、住居系施設も見られる。従来、停滞感の強い地域であるが、周辺居住者の減少、高齢化の進行により、今後も衰退基調で推移するものと予測される。 (2)小規模店舗の多い近隣商業地域であり、居住系の用途の割合が増加しつつあるものの、現在の用途が維持されるものと予測する。繁華性の低下傾向は続き、地価水準も弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万1,507 円 1平米 9万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万1,507円 1平米 9万1,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠町に次いで低い。資源価格の上昇、長引く新型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得環境は厳しい。 (2)新型コロナウイルス感染症による影響は社会経済活動の正常化により一部改善が見られるが、原材料費の高騰等が続いている。
地域要因
(1)下町の近隣商業地域であり、居住者の高齢化等を背景に、不動産需要の縮小が続いている。 (2)既成の商店街において繁華性は低下し、周辺居住者の高齢化も進行している。土地需要も低下傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,838 円／平米 40万6,102 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,303 円／平米 42万7,476 円／坪
標準価格 平米 坪	10万703 円／平米 33万2,924 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,713 円／平米 26万3,531 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,471 円／平米 28万5,873 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,471 円／平米 28万5,873 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,500 円／平米 28万5,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,833 円／平米 41万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,833 円／平米 41万6,004 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,210 円／平米 30万8,152 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区本町通１４番町３１３８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万729 円／平米 29万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,260 円／平米 27万5,258 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,642 円／平米 28万9,744 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情