路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区東万代町73-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,650万 円 (372 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万3,250 円／坪 1平米 12万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟駅前及び万代地区を中心とした商業地域と判定した。需要者はエンドユーザーたる法人及び個人を中心に投資家も見込まれる。テナント、駐車場需要も高く、多種多様な収益が見込める上、現在、これらの物件の供給が限定的で、地価もまだ相対的に低く、周辺の発展期待からも取引価格は高位に推移している。画地規模にばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、新潟駅周辺、万代地区を中心とする商業地域である。需要者は県内外の有力企業、不動産会社、投資家が中心である。依然として新型コロナウイルス感染症による影響はあるものの、新潟駅周辺整備事業や東大通り沿いのオフィスビルの建替えによる発展期待感や割安感があり、価格水準は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯については規模等が様々であり見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格、土地残余法による収益価格を求めた。やや乖離が生じたが、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に対し、収益価格については、現時点では自用の店舗併用住宅が多く、適正賃料や空室率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣ると思料される。以上より、比準価格を採用し、収益価格は比較考量にとどめ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗・オフィスの賃貸借は個別性・不透明性が伴い、適正な賃料水準が見出しにくい状況等を勘案すると、想定要素が多い収益価格の精度はやや低いと判断される。一方、比準価格は、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	112.5 坪 (372 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
標準地の範囲
東	150 m
西	10 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	18 m
面積	380 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	新潟駅前地区と万代地区の間に位置する既成商店街
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等併用住宅や飲食店舗が建ち並ぶ既成商店街であるが、新潟駅、万代地区にも近く、昨年大型ホテルが近隣にオープンするなど、将来的には概ね発展的に推移するものと予測する。 (2)小規模店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、大型ホテルの開業、新潟駅周辺整備事業による発展期待感等により地価は上昇傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、供給面での制約に加え、世界的な金融引締め等により景気は下降気味であるが、中央区内の取引価格に影響は見られていない。 (2)新型コロナウイルス感染症による影響は社会経済活動の正常化により一部改善が見られるが、原材料費の高騰等が続いている。
地域要因
(1)大型ホテルがオープンし、立地の良さと発展期待感から多種多様な需要があり、地価も低廉なことから引き合いが多い。 (2)大型ホテルの開業、新潟駅周辺整備事業による期待感や割安感により需要は堅調である。
個別的要因	(1)特段の変動要因は認められない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,798 円／平米 32万14 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,894 円／平米 32万332 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,383 円／平米 41万1,210 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,676 円／平米 46万1,769 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,016 円／平米 45万2,975 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,227 円／平米 47万6,814 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,839 円／平米 27万7,172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万309 円／平米 29万8,562 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,299 円／平米 39万4,402 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,819 円／平米 48万5,384 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,938 円／平米 48万2,471 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,097 円／平米 41万265 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東万代町７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万518 円／平米 43万1,493 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,303 円／平米 42万7,476 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,659 円／平米 41万5,429 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情