路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区沼垂東4-761外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円／坪 1平米 8万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね中央区内の既成商業地域及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主が中心と考えられる。周辺では既成商店街をレトロな商店街として再生した「沼垂テラス商店街」も見られるが、大規模駐車場を完備した郊外型商業施設への顧客の流出等を背景に、古くからの商業地域の衰退は続き商業用地の需要も少ない。既成商業地の取引は少なく、業種や画地規模により取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は、中央区中心部周辺の既成商業地域である。主たる需要者は市内の小売業者等の法人もしくは個人が中心と想定される。郊外型店舗への顧客流出等から商業用途の需要は限定的であるが、長年の地価下落により割安感が出ており、住宅用途を含めた需給は堅調になっている。取引される価格帯は規模や店舗の経営形態に応じてばらつきがみられ、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格を求めた。中央区内では賃貸物件も多いが、公示地周辺では自用の店舗又は店舗併用住宅としての利用が中心であり、同一需給圏内においては投資目的での賃貸物件は見受けられないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心であり、また経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等から収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	35 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近年は空き店舗も増えつつある、沼垂地区の古くからの商店街
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沼垂地区の既成商店街として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。繁華性は高くはないが背後人口の多さから収益性は比較的安定しており、地価は横這い傾向で推移していくものと予測される。 (2)　沼垂地区の既成商業地域であり、大きな変動要因もなく、現環境を維持しながら推移すると予測する。商業用途の需要は低調であるが、背後住宅地と比べて割安感も出ており、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万7,622 円 1平米 8万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区は人口は微減傾向で推移している。土地取引件数は、令和３年は前年よりも減少、令和４年は前年に比べほぼ横ばいで推移している。 (2)中央区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は減少している。
地域要因
(1)背後人口は多く需要も概ね安定しているものの、近隣では老舗料理店の閉店や２つの地方銀行の統廃合などにより、空き店舗が散見される。 (2)既成商業地として熟成しており、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,153 円／平米 25万8,374 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,379 円／平米 25万5,815 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,977 円／平米 28万4,240 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,880 円／平米 38万3,099 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,630 円／平米 37万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,177 円／平米 29万1,513 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公４９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,005 円／平米 25万1,273 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,597 円／平米 30万6,126 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,029 円／平米 28万1,106 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,175 円／平米 31万1,343 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,175 円／平米 31万1,343 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,162 円／平米 28万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,200 円／平米 28万4,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公８４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区沼垂東４丁目７６１番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,713 円／平米 26万3,531 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,554 円／平米 26万3,006 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,393 円／平米 29万2,227 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情