路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区学校町通3-町557-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
価格時点	2023 年
駅名	白山駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟島の商業地域一円である。需要者は市内の事業者が中心であるが、規模をまとめた場合には県内外の企業等が想定される。郊外店舗への顧客流出により既存商業地に対する需要が低調で推移しているものの、背後の住宅地と比較すると値頃感もあって、路線商業地の需要は比較的安定している。商業地の取引は少なく、また画地規模等も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、新潟島の中低位価格帯の商業地域や商住混在地域等であり、需要者は市内の店舗経営者、居住者、事業法人、個人投資家等である。国道沿いではあるが、住居系施設の混在度も高いことから、背後住宅地域との価格牽連性も高い。取引される土地総額は、画地規模等に応じて様々であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、類似性の高い複数の事例を慎重に補修正等を行って試算されたもので、信頼性は高いといえる。収益価格は、周辺に店舗等の収益物件が見られるものの、適正な賃料水準や経費等を見出すことは難しく、その精度はやや劣るものと判断した。自用目的での取引が中心で、市場の取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法に基づく比準価格、収益還元法に基づく収益価格の２試算価格を求めた。収益価格は、商業地としての性格上、尊重されるべき価格であるが、自用の店舗用地等の取得を目的とした取引が中心となっている地域であり、また、土地価格に見合った賃料相場が形成されていないことから、やや低位に試算された。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白山駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
標準地の範囲
東	130 m
西	150 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いではあるが、核となる商業施設も見当たらず集客力に劣り、将来的には住宅系の用途の増加が予測される。長年の地価調整により値頃感があり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)国道沿いの商業地域であるが、住居系施設も混在し、背後住宅地域との関連性が高い。価格に値頃感があり、多様な用途に対応した需要が見込めることから、需給は安定しており、今後も現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は、新型コロナによる厳しい状況から持ち直しつつある。設備投資の動きは鈍く、一部地域を除いて商業用地に対する需要は弱い状況にある。 (2)中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠町に次いで低い。資源価格の上昇、長引く新型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得環境は厳しい。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められないが、郊外部の商業施設への顧客流出等により徐々に住居系利用が増加している。 (2)特に大きな変化はないが、住居系施設の混在度も高く、用途の多様性があることから、需給は概ね均衡して推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,628 円／平米 34万9,206 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,628 円／平米 34万9,206 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,550 円／平米 39万1,926 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調７１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,009 円／平米 37万302 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調７２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,383 円／平米 37万1,538 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,383 円／平米 37万1,538 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,298 円／平米 39万1,093 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万849 円／平米 36万6,467 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,751 円／平米 36万2,837 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,262 円／平米 37万4,444 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区学校町通３番町５５７番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,097 円／平米 41万6,877 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,625 円／平米 40万8,704 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,738 円／平米 38万9,242 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情