路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区東大通1-148 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,470万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円 1平米 22万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	6,470万 円 (289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万544 円／坪 1平米 22万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね新潟駅周辺、万代・古町地区等における商業地域である。需要者は県内外の資本力のある法人、不動産会社、投資家が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響により低下していた収益性も回復傾向にあり、周辺におけるオフィスビルの建て替えや、新潟駅周辺整備事業による発展の期待感から需要は堅調である。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、新潟駅周辺や万代地区を中心に古町地区を含む飲食店舗を中心とした商業地域一円である。需要者は県内外の法人、不動産業者、個人等が想定される。テナント、駐車場需要も高い上、新潟駅からも近く、希少性も高い。新型コロナウィルス感染症の影響で店舗の収益力が低下するなか、先行きの不透明感から、地価は様子見も見られるが、概ね安定的に推移している。規模によって取引総額のばらつきが大きく、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益価格を重視すべきであるが、収益還元法で適用される各種数値には想定要素が多く、また主として賃料の遅効性により、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、及び土地残余法による収益価格を求めた。比準価格は新潟駅周辺に位置する商業地域の取引事例から求められており、規範性が高いのに対し、中層店舗ビルを想定して求めた収益価格は、適正賃料や空室率等の把握の困難性等から相対的に信頼度は劣ると思料される。以上より、需要者の合理的な市場行動に基づき形成された比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	87.4 坪 (289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の飲食店ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	サラリーマンや出張者の利用が多い、新潟駅北口付近の飲食店街
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	450 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ新潟駅前の飲食店街として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。飲食店利用者の増加による収益性の向上により、地価は上昇に転じるものと予測される。 (2)新潟駅前の飲食店舗が建ち並ぶ歓楽街であり、今後も現状のまま推移していくと思料される。新型コロナウィルス感染症終息後の不透明感もあり、地価は様子見も見られるが、概ね安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区は人口は微減傾向で推移している。土地取引件数は、令和３年は前年よりも減少、令和４年は前年に比べほぼ横ばいで推移している。 (2)物価上昇、供給面での制約に加え、世界的な金融引締め等により景気は下降気味であるが、中央区内の取引価格に影響は見られていない。
地域要因
(1)周辺では収益物件の高値取引も見受けられる。新型コロナウイルス感染症の影響から激減した客足も、最近は戻ってきている。 (2)一部飲食店舗の収益力の低下から、取引について慎重な行動も見られるが、周辺地価の上昇を受けて潜在的な需要は認められる。
個別的要因	(1)１階に店舗が新規開店した。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,763 円／平米 76万6,208 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,763 円／平米 76万6,208 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万3,903 円／平米 67万4,103 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,602 円／平米 80万5,348 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,002 円／平米 76万6,999 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,853 円／平米 61万4,430 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,820 円／平米 72万3,419 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,588 円／平米 74万5,794 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区東大通１丁目１４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,067 円／平米 55万5,630 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,528 円／平米 66万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,920 円／平米 74万280 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情