路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区上大川前通6-町1205-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,170万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5,170万 円 (347 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万2,594 円／坪 1平米 14万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、古町地区周辺の商業地域であり、需要者は、県内外の事業法人、不動産業者、個人投資家等である。古町地区は百貨店等の撤退により、商況停滞が続く状況にはあるが、低価格帯商業地の価格は、住宅地との価格差が縮小し、既に値頃感のある水準に到達している。取引される土地総額は、取引態様、画地規模等に応じて様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、古町地区及び周辺のやや繁華性の劣る商業地域一円。需要者の中心は、県内を中心とした法人事業者や不動産業者等が中心である。一定の繁華性を有する表通り沿いやモール街と比べて選好性が劣るものの、過年の地価下落によって価格調整が進んだこともあり、需給は概ね均衡している。取引される価格帯は、規模や建物用途に応じて様々であり、中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、商業地としての性格上、尊重すべき価格であるが、地域の賃貸市況から、適正賃料や空室率の把握には多分に流動的要素があるものと思考される。比準価格は近距離圏内の取引事例より、慎重に補修正、要因比較を行ったもので、現下の市場実勢を適切に反映した価格と判断される。信頼性優位の比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺では自用目的の取引も多く、また、空きテナントが多く賃料水準にばらつきが見られ、正常賃料や費用率の把握に不確実性を内包することから、収益価格の信頼性・規範性は相対的に劣る。一方で、比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、信頼性が優ると判断される。したがって、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	105 坪 (347 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、駐車場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
標準地の範囲
東	0 m
西	35 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	35 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新潟島のメインストリート背後に位置する繁華性の劣る商業地域である。三越閉店の影響もあり、古町地区の集客力低下は顕著であるが、地価は値頃感があり、当面、安定的に推移するものと予測される。 (2)メインストリート背後の繁華性の劣る商業地域であり、今後も現在の地域環境が維持されるものと予測される。価格水準が既に低位であることから、地価は今後安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠町に次いで低い。資源価格の上昇、長引く新型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得環境は厳しい。 (2)中央区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)三越閉店等により、新潟島商業地区は商況の停滞感が強いが、メインストリートから近距離にある広い街路沿いで値頃感もある。 (2)繁華性の低い商業背後地域で、地域要因に大幅な変動はないが、新潟三越の閉店等による影響から古町地区の相対的地位の低下が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内における標準的な画地であり、特段の優劣は認められない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,723 円／平米 53万4,656 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,723 円／平米 53万4,656 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,552 円／平米 52万4,173 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,401 円／平米 52万6,980 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,401 円／平米 52万6,980 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,791 円／平米 55万4,717 円／坪
査定価格 平米 坪	16万8,000 円／平米 55万5,408 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,819 円／平米 48万5,384 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,938 円／平米 48万2,471 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,903 円／平米 41万9,541 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区上大川前通６番町１２０５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,970 円／平米 38万6,703 円／坪
推定価格 平米 坪	13万532 円／平米 43万1,539 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,332 円／平米 49万386 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情