路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区堀之内南1-286-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億 円 (1656 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (1656 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市中央区における路線商業地域及びその周辺の商住混在地域である。需要者は県内外の法人や不動産業者、資金力のある個人等が中心である。背後には住宅も多く、新潟バイパスや市内中心部へのアクセス性が良いことから、需要は堅調である。路線商業地であり画地規模や取引の態様等の個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は概ね中央区に位置する沿道型施設を中心とした路線商業地域。需要者は県内外の資本力のある法人や不動産会社、投資家が想定される。新型コロナウイルス感染症により低下していた収益性も回復傾向にあり、新潟駅に近い幹線道路沿いに位置し、自動車通行量・背後地人口とも多いことから需要は堅調である。業種や画地規模により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、現実の市場において成立した取引事例を選択し比準したもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、収益性に基づく理論的な価格であるが、商業地の賃貸市場は個別の事情が多く適正な賃料水準が見いだしにくく、また想定要素を含む。したがって比準価格を重視し収益価格を参考に止め、不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に過去１年間の地価変動要因等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格、及び収益還元法による収益価格を求めた。商業地にあっては収益価格を重視すべきであるが、収益還元法で適用される各種数値には想定要素が多く、また主として賃料の遅効性により、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格はやや低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し収益価格も比較考量して、周辺公示地価格等との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅南西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	500.9 坪 (1656 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	70 m
面積	1700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	交通量の多い和合線沿いの路線商業地域
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)利便性が高く、店舗や事務所等が建ち並ぶ成熟した路線商業地域であり、今後も現状維持で推移すると思料される。交通量も多く背後住宅地人口も増加傾向にあることから、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)新潟駅南地区の幹線路道路沿い商業地として熟成が進み、今後も当該環境を維持するものと予想する。自動車通行量・背後人口とも多く需要も高いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。県内景気は一部に弱さが見られるものの、持ち直しつつある。 (2)中央区は人口は微減傾向で推移している。土地取引件数は、令和３年は前年よりも減少、令和４年は前年に比べほぼ横ばいで推移している。
地域要因
(1)アクセス性に優れた路線商業地として成熟している。 (2)中央区の路線商業地では、新型コロナ以降も土地取引が比較的活発に行われており、高値の不動産取引も見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,643 円／平米 35万2,562 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,130 円／平米 36万784 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,388 円／平米 42万4,451 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,229 円／平米 53万3,023 円／坪
標準価格 平米 坪	11万280 円／平米 36万4,586 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,618 円／平米 42万5,211 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,043 円／平米 44万9,758 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,053 円／平米 47万2,933 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区堀之内南１丁目２８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,022 円／平米 44万9,689 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,467 円／平米 44万4,548 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,544 円／平米 46万7,944 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情