路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区万代2-1997-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4億3,800万 円 (1385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億3,500万 円 (1385 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万8,084 円／坪 1平米 31万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、万代地区、古町地区、新潟駅周辺の新潟市中央区内の中心商業地域である。主な需要者は県内外の法人、不動産業者、投資家等が中心である。万代地区においては、マンション建設や既存店舗施設の改装等が進み、中心的商業地として需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、取引される立地、規模により価格帯は様々であり、明確な中心価格帯を見いだせない状況である。 (2) 　同一需給圏は、新潟駅周辺及び万代地区の中心商業地域である。需要者は県内外の不動産業者や投資家等が中心である。地域周辺には百貨店やメディアシップ等の複合施設、バスセンター等が集積しており、今後も商業施設の開発が見込まれている。需要に対する供給が限定的であることから高値の取引も多く、地価は上昇傾向にある。取引される価格帯は規模や店舗の経営形態に応じてばらつきがあり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における新潟市中央区万代、駅前にある商業地域の取引事例を収集し、要因比較等適正に補正し査定した。一方、収益価格は、高層店舗事務所ビルを想定したが、適正な賃料、建築費等の把握につき、個別性が強く信頼性はやや劣るものと判断する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　比準価格は、新潟駅から万代周辺の価格牽連性の高い事例に基づき試算されたものであり、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、ビルのグレードや空室率の高さ等により賃料水準にばらつきが見られ、適正賃料の把握が困難であること等から、相対的に信頼性が劣る。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	418.9 坪 (1385 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層のマンション、事務所が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	20 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	38 m
面積	1350 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模なマンション開発のほか、大規模店舗の改装等も進み、新潟市内の中心商業地として発展していくもの想定され、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)万代シティ周辺の商業地域であり、大規模な集客施設が集積しているほかＪＴ跡地などの開発計画も複数みられ、商業地としての拠点性が高まると予測する。需要に対して供給が少なく、地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万7,756 円 1平米 32万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万7,838 円 1平米 32万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万7,838円 1平米 32万3,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新潟駅周辺整備事業が進行し、万代地区においてもマンション建設等の開発が進んでいる。新潟市内の土地取引件数は前年と同等の水準となっている。 (2)中央区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいであるが、新設住宅着工戸数は減少している。
地域要因
(1)店舗、事務所、中高層のマンション等が集積する中心的商業地域であり、需要は堅調である。 (2)隣接するＪＴ跡地に２０階建のマンションが建設中であるほか、総合庁舎跡地の再開発が検討されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万7,374 円／平米 104万9,238 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,374 円／平米 104万9,238 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,060 円／平米 121万194 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,111 円／平米 69万7,933 円／坪
標準価格 平米 坪	25万4,657 円／平米 84万1,896 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	450 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	３調６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,184 円／平米 63万8,666 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,403 円／平米 60万9,636 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,383 円／平米 106万5,798 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	３調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区万代２丁目１９９７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万769 円／平米 158万9,422 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,807 円／平米 166万8,892 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,599 円／平米 121万1,976 円／坪
査定価格 平米 坪	36万7,000 円／平米 121万3,302 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情