路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区花町2069 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区花町２０６９番
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (746 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億6,600万 円 (746 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円／坪 1平米 22万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は古町地区の既成商業地域一円。需要者の中心は資本力を有する県内外の法人企業、地元不動産業者。近年、低金利等を背景に、市中心部の商業地域では、地価の上昇基調が定着したが、新型コロナの発生以降、これに水を差された観がある。飲食店の比重が高い古町地区は、新潟駅周辺や万代地区に比較し、景気持ち直しの動きが鈍く、高額物件取引が減少。なお、取引事例に係る画地規模は多様で、市場の中心価格帯の判定は困難。 (2) 同一需給圏は、中央区の新潟駅前・新潟駅南・万代・古町地区の中心商業地域一円。需要者の中心は、一定の資金力を有する県内外の法人・不動産業者・投資家等である。古町地区のオフィス需要は依然低調であるが、過年の地価下落によって値頃感のある価格水準に近付きつつあり、価格水準低位～中位の商業地域を中心に需給バランスは改善傾向にある。土地建物の規模によって取引総額の偏差が大きく、中心価格帯の判定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域から、信頼性のある事例を収集できたので、市場の実態を反映した規範性が認められる。一方、収益価格は、近隣地域周辺における賃貸市場の実情を考慮すると、その前提となる適正賃料及び空室率等の把握に当たり流動的な要素が多く、結果、ややその精度を欠く嫌いがある。本件では、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 古町地区においては空室率の高い老朽化した賃貸ビルが多く、賃料水準にばらつきが見られ、正常賃料や費用率の把握に不確実性を内包することから、収益価格の信頼性・規範性は相対的に劣る。一方で、比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎とした実証的価格であり、信頼性が優ると判断される。したがって、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	225.7 坪 (746 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区花町２０６９番
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	21 m
面積	700 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	信濃川に架かる萬代橋西詰付近に位置する商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古町地区を横断するメインストリート「柾谷小路」に沿ったオフィス街。地域一番の繁華街「古町十字路」からやや距離があることや、新型コロナによるテレワークの普及等も事務所需要の回復を遅らすことが予測される。 (2)古町地区の相対的地位の低下と共に軟調な不動産市場が続くと予想されるが、過年の地価下落によって価格調整が進んだことから、地価水準自体は下振れを含みながら安定的に推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万462 円 1平米 22万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万462円 1平米 22万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当区では直近１２カ月の土地取引件数は前期比増加。商業地全体の地価は、新潟駅周辺を始めとする中心市街地の発展期待等もあり上昇率拡大。 (2)中央区の人口は微減、世帯数は増加傾向にある。県内景気は資源価格の上昇や新型コロナの影響により持ち直しの動きが鈍化している。
地域要因
(1)万代シティや新潟駅周辺では大規模な投資案件が相次ぎ、地価上昇傾向が鮮明となる一方、古町地区では景気回復の動きは鈍く、不透明感が伴う。 (2)再開発ビル「古町ルフル」が開業し、新潟市本庁機能の一部が移転したが、新潟三越の閉店や新型コロナによる影響から、オフィス需要は依然弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地のため利便性や視認性、建物設計の自由度等で優っている。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区花町２０６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,668 円／平米 67万20 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,563 円／平米 67万9,591 円／坪
標準価格 平米 坪	22万798 円／平米 72万9,958 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区花町２０６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,768 円／平米 69万187 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,789 円／平米 62万7,442 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,135 円／平米 74万4,296 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	31 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区花町２０６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,401 円／平米 52万6,980 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,401 円／平米 52万6,980 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,640 円／平米 68万9,764 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区花町２０６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,067 円／平米 55万5,630 円／坪
推定価格 平米 坪	20万1,528 円／平米 66万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,436 円／平米 74万8,597 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４調７２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区花町２０６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,350 円／平米 45万773 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,613 円／平米 61万6,943 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,060 円／平米 70万1,070 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	11 m
側道方位3	北西
側道幅員3	11.5 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情