路線価 (2023) 新潟県新潟市中央区白山浦1-614-43外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市中央区新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
価格時点	2023 年
駅名	白山駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万3,491 円 1平米 9万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,230万 円 (352 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万3,491 円／坪 1平米 9万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、いわゆる新潟島を中心とした低位価格帯の商業地域やその周辺部の商住混在地域等であり、需要者は、市内の店舗経営者、事業法人、個人投資家、不動産業者等である。不動産取引は少ないが、住居系用途の需要も存することから、需給は概ね均衡している。土地総額は画地規模等に応じて様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、新潟市内の幹線道路沿いの住商混在の近隣商業地域、普通商業地域、路線商業地域である。需要者の中心は、地元事業者及び地縁的関係者が多く見られる。路線商業地への顧客流出に伴い、既成商業地の需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯は、取引事例が少なく、特殊な事情を含んでいるものも少なくない。画地規模も様々で正確な価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、商業地としての性格上尊重すべき価格であるが、地域の賃貸市況から、適正賃料や空室率の把握には多分に流動的な要素を含む。比準価格は、同一需給圏内の商業地の取引事例より、慎重に補修正、要因比較を行ったもので、現下の市場実勢を適切に反映した価格と判断される。よって、収益価格は参考に留め、信頼性優位の比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格に開差が生じた理由は、近隣地域は衰退傾向にある商業地域で賃料水準が低く十分な収益が確保できないためである。比準価格は、市場で取引された事例を基に試算したものであり実証的な価格である。したがって、比準価格が価格形成に最も説得力を有するものと判定した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	白山駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	106.5 坪 (352 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市中央区新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	38.5 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道、二方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新潟島中心部に比較的近いが、ガレージ等の低利用地も多く、繁華性のやや劣る商業地域である。背後人口の減少等を背景に、今後は幾分衰退基調で推移するものと予測される。 (2)有力な商業施設も見当たらず顧客誘引力に劣る。将来的には住宅系の用途の増加が予測される。商業系の需要はやや弱含みであるが、長年の価格調整による値頃感もあり、地価は安定しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万3,491 円 1平米 9万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万3,491 円 1平米 9万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 30万3,491円 1平米 9万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の人口は微減、高齢化率は県内で聖籠町に次いで低い。資源価格の上昇、長引く新型コロナの影響で県内の消費、雇用・所得環境は厳しい。 (2)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。中央区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)住居系施設や低利用地も見られる地域であり、総じてやや衰退基調で推移し、不動産需要も大きくない。 (2)地域要因に変動は認められない。郊外の路線商業地への顧客流出に伴い住宅系へ用途転換しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,097 円／平米 41万6,877 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,625 円／平米 40万8,704 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,727 円／平米 32万3,085 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,628 円／平米 34万9,206 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,628 円／平米 34万9,206 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,912 円／平米 29万3,943 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,243 円／平米 45万419 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,243 円／平米 45万419 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,191 円／平米 35万1,067 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市中央区
地域	新潟県新潟市中央区白山浦１丁目６１４番４３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,383 円／平米 37万1,538 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,383 円／平米 37万1,538 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,840 円／平米 29万3,705 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,800 円／平米 29万3,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情