路線価 (2023) 新潟県新潟市江南区曽野木2-乙21-229 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市江南区新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
価格時点	2023 年
駅名	新潟駅 から 7700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,220万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円／坪 1平米 5万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、概ね江南区西部の住宅地域である。需要者の中心は江南区及びその周辺に居住する一次取得者である。商業施設への接近性はやや劣るものの、中央区との比較における割安感等により、地価は概ね安定的に推移している。土地は８００～１２００万円程度、新築戸建は２５００～３０００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、江南区西部及び中央区南西部にかけての住宅地域である。需要者の中心は、江南区内の一次取得者層等が中心であるが、周辺市区町村からの転入者も見られる。新潟市中心部に比較的近いため、一定の宅地需要が見込まれる地域である。市場の中心価格帯は、土地のみで１０００万円前後、新築一戸建で２５００万円～３０００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅を中心とする地域で、事業収支の観点から経済合理的な経営が可能となる収益建物の想定が困難であると判定したため、収益還元法は適用できなかった。居住環境の快適性が重視される住宅地域で、自用目的での取引が大半であることから、現実の市場において成立した取引価格を価格査定の基礎とし市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに主な需要者の選好等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では、自己使用目的の取引がほとんどであり、合理的な賃貸経営が不可能と思料し収益還元法は適用せず取引事例比較法のみを適用した。採用した事例は、いずれも戸建住宅が建設可能な規模のものばかりである。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新潟駅南西方
距離	7700 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市江南区新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
標準地の範囲
東	300 m
西	70 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18.5 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ほぼ熟成した住宅地域で、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。大型商業施設への接近性は劣るものの、中央区に比べて割安感もあり、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、今後も現在の居住環境を維持しながら住宅地域として熟成していくものと思料する。環境条件も良好で宅地需要も堅調である。地価は、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。江南区の人口は減少、世帯数は増加傾向にある。 (2)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。江南区の人口は微減傾向にあるが、世帯数は微増傾向にある。
地域要因
(1)大型商業施設への接近性は劣るものの、中央区との比較における割安感等により、地価は概ね安定的に推移している。 (2)地域要因に変動は認められない。江南区中心部からやや離れているが、環境条件も良好な住宅地域であるので宅地需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万319 円／平米 19万9,415 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,398 円／平米 17万6,534 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,398 円／平米 17万6,534 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,915 円／平米 11万8,735 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,481 円／平米 14万442 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,744 円／平米 16万4,454 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,814 円／平米 17万7,909 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,088 円／平米 17万8,815 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,008 円／平米 17万1,938 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区曽野木２丁目乙２１番２２９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,609 円／平米 14万865 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,440 円／平米 14万307 円／坪
標準価格 平米 坪	5万47 円／平米 16万5,455 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情