路線価 (2023) 北海道倶知安町南3条東1-16-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 倶知安町北海道倶知安町南３条東１丁目１６番９外
価格時点	2023 年
駅名	倶知安駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,850万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,136 円／坪 1平米 5万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は倶知安町市街地の住宅地域一円である。コロナ禍前においては、従前からの主な需要である倶知安町に居住する個人による自用目的での一次取得に加え、リゾート従業員や建設土木関連事業関係者向けの住宅を市街地に求める収益物件用地需要も加わり、土地需要は非常に旺盛となっていたが、コロナ禍以降の投資姿勢は様子見の状況となっており、土地取引件数は減少した。既成住宅地域のため物件は様々であり、中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は、町市街地の住宅地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、中心部周辺の住宅地域である。需要者は、町内に居住する中間以上の取得者層が中心であるが、まとまった画地についてはアパートを建築販売する不動産業者や不動産投資家も含まれる。但し、一時期急増したアパート新築は、新型コロナの影響等により沈静化している。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、自用の住宅のほか近時はアパートの新築が多く見られ、住宅用途の多様性を有する住宅地域である。コロナ禍前においては、外国人を含むリゾート従業員や開発事業関連事業従事者等の増加により、借家需要は非常に旺盛で、コロナ禍の影響により現状では借家需要及び収益物件投資意欲には陰りがみられるものの、収益性の検討も必要な地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。 (2) 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、圏内の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倶知安駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパート等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倶知安町北海道倶知安町南３条東１丁目１６番９外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　１３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)山田地区等のリゾート街に近い市街地の中心部～南寄りエリアでは、コロナ禍によりアパート等の住宅床需要は停滞しており、コロナ禍後を見据えた様子見の状況が続いている。 (2)市街地のほぼ中心部に、戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ利便性が良好な既存住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,136 円 1平米 5万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,136円 1平米 5万6,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ニセコ地域への海外からの投資意欲は、国際ブランド化の進展や円安等の影響により、コロナ禍にあってもアジア系投資家を中心に継続している。 (2)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。
地域要因
(1)コロナ禍後も見据え、リゾート従業員や開発関連事業従事者向けの住宅を市街地に整備する動きは続いており、市街地の住宅地需要は底堅い。 (2)一時期のアパート建設ラッシュは落ち着いたが、市街地における住宅地の需要は依然堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231281400 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南３条東１丁目１６番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万445 円／平米 19万9,831 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,580 円／平米 21万6,807 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,580 円／平米 21万6,807 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281400 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南３条東１丁目１６番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,857 円／平米 17万1,439 円／坪
推定価格 平米 坪	5万749 円／平米 16万7,776 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,319 円／平米 17万2,967 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281400 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南３条東１丁目１６番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,419 円／平米 16万3,379 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,942 円／平米 17万5,026 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,477 円／平米 17万6,795 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231471400 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町南３条東１丁目１６番９外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,997 円／平米 16万1,984 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,760 円／平米 15万7,895 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,242 円／平米 15万9,488 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情