路線価 (2023) 新潟県新潟市江南区曙町3-487-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市江南区新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
価格時点	2023 年
駅名	亀田駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,600万 円 (3089 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	7,630万 円 (3089 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市及び周辺市町村に立地する工業地域と認められる。需要者は、新潟県内の中小工場事業者、物流業者等が中心である。新潟市内にて工業用地不足が顕在化しており、幹線道路、高速道路への連続性が良好な江南区内の工業地域の地価は、強含みで推移している。工業地の取引は画地規模等が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、新潟市江南区を中心に当該周辺地域の工業地域である。荷主企業は、店舗網の拡大や店舗運営の効率性向上、物流事業者も大量の配送物を短期間で処理するため、先進的物流施設への需要が高まっている。積極的な物流機能強化が見られ、流通業務団地を中心に需要が高い。需要者の中心は、工場事業者、物流業者等である。工業地の取引は、県全体でも希少であり画地規模も様々で取引の中心となる価格帯を正確に把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新潟市内の工業地の取引事例を採用し、地域性及び個別性を考慮した適切な補修正、要因比較により市場性を反映した比準価格が試算された。一方、自己所有の工場、事業所等が大半を占める地域であり、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用できない。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域の工業地は、自社使用目的の取引がほとんどであり、賃貸物件はほとんど見られない。したがって、収益還元法を適用せず取引事例比較法のみを適用した。不動産取引が少ないため広範囲にわたる遠隔地の取引事例も採用した。地域格差が生じているものの、再度検証の結果、適切に補修正できたものと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	亀田駅南東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	934.4 坪 (3089 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場等の建ち並ぶ県道背後の工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市江南区新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
標準地の範囲
東	300 m
西	250 m
南	120 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層工場地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	70 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４９号や高速道インターチェンジへの連続性等の交通アクセスに優れており、今後も現在の用途が維持されると予測する。地価水準は市内の工業用地不足を反映して、強含みで推移するものと予測する。 (2)国道４９号を経由した高速道路や各種幹線道路への連続性も良好で交通インフラに優れている。流通業務団地を中心に需要も堅調である。工場用地不足で地価も上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。新潟市では、工業地不足から新たな工業団地の開発が進められている。 (2)一部業種で改善は見られるが、原材料、電気、燃料等の高騰で景気は厳しい状況にある。新潟市内では、複数の地域で工業用地の造成が行われている。
地域要因
(1)交通アクセスに優れていること、市内の工業用地が不足していること等を反映して需要は堅調である。 (2)地域要因に変動は認められない。交通利便性の良さから取引も堅調であるが、工場用地不足が顕在化している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万889 円／平米 6万9,059 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,097 円／平米 7万6,359 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,097 円／平米 7万6,359 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市江南区
地域	新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,501 円／平米 8万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市東区
地域	新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	3万975 円／平米 10万2,403 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,557 円／平米 8万4,491 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,992 円／平米 5万6,176 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,542 円／平米 6万4,606 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,336 円／平米 8万455 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公７２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市西蒲区
地域	新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,369 円／平米 4万4,198 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,797 円／平米 4万5,613 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,638 円／平米 8万1,453 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情