路線価 (2023) 新潟県新潟市秋葉区東島字前坪133-70 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
価格時点	2023 年
駅名	古津駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	609万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	611万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋葉区内の住宅地域。需要者は秋葉区及びその周辺に居住する一次取得者が中心である。信越本線沿線駅周辺における大規模な宅地供給も落ち着き、需給関係は比較的安定しているが、区内各所で小規模な宅地分譲が継続的に行われており、利便性・住環境による選別化が進むなか、これら要因を反映して地価動向にはバラツキが見られる。土地は５００～１０００万円程度、新築戸建は総額２０００～２５００万円程度の物件が取引の中心である。 (2) 　同一需給圏は秋葉区中心部近郊に位置する既成住宅地域であり、需要者は区内の平均的所得水準の一次取得者が中心である。中心部に近い区画整然とした地域であり、郊外における区画整理等による新興分譲地との競合もあるが、地価は概ね横ばいもしくは微下落傾向で推移している。市場の中心的価格帯は、土地のみの取引で６００万円～１０００万円程度、新築の戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主体とする郊外の住宅地域であり、市場性のある賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性、利便性を重視して価格が形成されている地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とする地域であり、かつ経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等から収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	古津駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	14.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	新津丘陵麓に開発された住宅地域
街路	基準方位　北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、特段の変動はなく今後も現状維持程度で推移していくものと予測されるが、当面地価は弱含みで推移するものと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (2)　熟成した住宅団地内の既成住宅地域であり、変動要因もなく、現環境を維持しながら推移するものと予測する。需給は均衡しつつあるが、区北側の分譲住宅地域との競合等もあり、地価は下落傾向が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。 (2)秋葉区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいで、新設住宅着工戸はやや減少している。
地域要因
(1)古津駅・矢代田駅周辺部あるいは新津市街地近郊の分譲地や新興住宅地との比較において選好性に劣り需要は幾分弱含みである。 (2)既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,682 円／平米 13万7,801 円／坪
推定価格 平米 坪	4万468 円／平米 13万3,787 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,690 円／平米 10万4,767 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万922 円／平米 10万2,228 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,904 円／平米 10万5,475 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,904 円／平米 10万5,475 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,367 円／平米 11万3,617 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,174 円／平米 11万6,285 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,918 円／平米 10万5,521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万828 円／平米 13万4,977 円／坪
推定価格 平米 坪	4万424 円／平米 13万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,956 円／平米 10万5,647 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区東島字前坪１３３番７０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万378 円／平米 16万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,933 円／平米 15万8,466 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,227 円／平米 10万3,236 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情