路線価 (2023) 新潟県新潟市秋葉区荻島2-232-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
価格時点	2023 年
駅名	荻川駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (252 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新潟市秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の中心は秋葉区居住者であるが、周辺市区町域からの転入も見られる。近隣地域の存する荻川駅勢圏では、大型の土地区画整理事業や中小規模の宅地開発により、利便性良好な住宅地域が形成されており、需要も堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で総額７００万円～１３００万円前後、建売物件で総額２０００～３０００万円台である。 (2) 同一需給圏は秋葉区の住宅地、とりわけ、区北部、ＪＲ信越線沿いの住宅地域である。需要者は秋葉区を中心とした近郊の３０代～４０代の一次取得者層及び買い換え層が想定される。秋葉区全体の宅地供給量が多く、各地域間の競争は激しくなっているが、亀田地区の供給不足や価格的に亀田地区に土地を求められない層が代替的に購入を検討することで、秋葉区北部の地価は上昇の気配を見せている。土地は８００～１５００万円が中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を中心とする地域であり、事業収支の観点から経済合理的な賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用できない。当該地域は、利便性、快適性を重視する住宅地域であり、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺にアパートも見受けられるが、遊休不動産の利用程度が中心で、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	荻川駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	76.2 坪 (252 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	19.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現在の良好な住環境が維持されるものと予測する。地価水準も強含みで推移するものと予測する。 (2)区画整然とした住宅地域として、今後も熟成が進んでいくと思料される。需要は堅調で、地価も安定的に推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万4,308円 1平米 4万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は緩やかに持ち直しているものの、一部で厳しい状況にある。秋葉区の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。 (2)秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年より大きな変動はない。
地域要因
(1)荻川駅周辺の住宅地域は市中心部へのアクセスが良好であるため、需要も高まっている。 (2)江南区亀田地区の宅地供給不足、価格の高騰が秋葉区北部に波及し、業者の開発意欲と需要の増加が見受けられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,145 円／平米 13万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,901 円／平米 14万5,137 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,155 円／平米 15万5,894 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公４９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,344 円／平米 17万9,661 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,306 円／平米 17万2,924 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,299 円／平米 16万2,982 円／坪
査定価格 平米 坪	5万800 円／平米 16万7,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,053 円／平米 15万5,557 円／坪
推定価格 平米 坪	5万809 円／平米 16万7,975 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,322 円／平米 16万9,671 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,865 円／平米 15万8,242 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,471 円／平米 15万3,633 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,419 円／平米 15万6,767 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公６４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区荻島２丁目２３２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,088 円／平米 13万9,143 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,480 円／平米 14万7,051 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,269 円／平米 15万6,271 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情