路線価 (2023) 北海道倶知安町ニセコひらふ5条3-83-29 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 倶知安町北海道倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９
価格時点	2023 年
駅名	倶知安駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.6 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,200万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,250万 円 (529 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万5,736 円／坪 1平米 15万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はニセコ山麓の別荘住宅地域一円。リーマンショック、東日本大震災、円高等により紆余曲折はあったものの、２０１０年代前半以降はアジア系投資家が中心となって、分譲型ホテル、コンドミニアム、別荘等への投資が非常に活発となっていた。今般のコロナ禍により一部中断した事業もみられ、新規投資の減少から土地取引件数も少なくなっているものの、現在継続中のリゾート開発事業も多数あり、コロナ禍収束後を見据えた投資意欲は衰えていない。 (2) 同一需給圏は、ニセコ山麓の別荘住宅地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、ひらふ地区に限定される。新型コロナの感染拡大の影響により、開発案件の一部が依然中断しているものの、外国資本等による不動産開発計画が次々発表されており、不動産投資の勢いに陰りは認められない。一方で、ひらふ地区では近年の地価高騰や温泉の枯渇問題等から、上記開発計画は今後、花園地区や樺山地区など広域的に及んでいくとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 別荘住宅を主に、ペンション等も介在するグランヒラフスキー場圏内の別荘住宅地域であり、現在のところアパート等の収益物件やリゾート従業員用の集合住宅等はあまりみられず、また別荘住宅の賃貸市場も未だ成熟していない。取引は自用の別荘住宅用地の取得を目途としたものが多く、収益物件用地に対する需要は少ないので、収益価格は試算不要と判断した。よって本件では、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は、圏内で個人が自己の別荘目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は標準地が別荘住宅地域に存するため、賃貸市場は未成熟で、賃貸用に別荘の建築を想定することは現実的でないことから、収益価格を求めることを断念した。よって、圏内の別荘住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	倶知安駅南西方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	160 坪 (529 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	別荘住宅とペンション等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	準都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	倶知安町北海道倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	別荘住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	民間企業により開発分譲されたグランヒラフスキー場圏内の別荘地域
街路	８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	準都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ニセコ山麓のリゾートエリアでは、外国人富裕層向けの分譲型リゾートホテルや高級別荘住宅の開発事業が一部で現在も継続しており、当該近隣地域も別荘住宅地域として更に熟成度を高めていくものと予測する。 (2)周辺で工事が中断した開発案件が多少あるものの、大規模な不動産開発事業が次々と計画されていることから、当該地域においても別荘住宅地域としての熟成度を徐々に高めていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	別荘住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万5,736 円 1平米 15万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万5,736円 1平米 15万6,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 49万9,206円 1平米 15万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ニセコ地域への海外からの投資意欲は、国際ブランド化の進展や円安等の影響により、コロナ禍にあってもアジア系投資家を中心に継続している。 (2)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。
地域要因
(1)コロナ禍により土地取引件数は少なくなっているものの、収束後を見据えた投資意欲は衰えておらず、所有物件の売り急ぎの動きもみられない。 (2)一部の開発事業が中断されたままであるが、外国資本を中心とした不動産開発計画は依然続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231471400 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	15万936 円／平米 49万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,049 円／平米 50万5,980 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,620 円／平米 52万1,092 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大沢川沿い地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231471400 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	19万4,679 円／平米 64万3,609 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,573 円／平米 65万6,482 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,378 円／平米 51万3,680 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	ペンション等地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231471400 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万5,095 円／平米 28万1,324 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,080 円／平米 48万2,940 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,907 円／平米 51万8,735 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山田Ⅰ地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231471400 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	倶知安町
地域	北海道倶知安町ニセコひらふ５条３丁目８３番２９
区域区分	準都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
推定価格 平米 坪	14万727 円／平米 46万5,243 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,157 円／平米 49万9,725 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	山田Ⅰ地区
特別な事情