路線価 (2023) 新潟県新潟市秋葉区山谷町1-35-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１
価格時点	2023 年
駅名	新津駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、秋葉区中心部に位置する既成住宅地域であり、需要者は区内を中心とする平均的所得水準の一次取得者が中心である。街路が狭くやや雑然とした画地が多いため、区画整然とした分譲地と比べて需要は弱いが、利便性は良好であり、周辺の分譲地と比べて割安感もあり、地価は横ばい若しくは微上昇傾向で推移している。取引される価格帯は、土地のみの取引で７００万円～１２００万円程度で、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は旧新津市中心部周辺の住宅地域である。需要者は秋葉区を中心とした近郊の３０代～４０代の一次取得者等であるが、既存住宅地域であり、地縁者が中心になると想定される。秋葉区は北部を中心に区画整理事業、不動産業者による開発が行われ、そちらに需要が奪われている状況が続いているが、価格調整が進み、利便性の高い既成住宅地については、地価は横ばいから強含みに推移している。土地は７００～１２００万円が中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域及び周辺は戸建住宅を中心とする地域であり、かつ経済合理性を有する収益建物の想定が困難であること等から収益価格は求め得なかった。市場においては、過去の取引実績等により現在の地価水準が形成されていると判断されることから、実際の市場で取引された事例に基づき試算された比準価格は、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。よって当該比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 街路条件の劣る既成住宅地域であり、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新津駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	26 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	新津駅近くの道路幅員が狭小な既成住宅地域
街路	基準方位北、３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移するものと予測する。街路条件の劣る画地が多いが、スーパーの出店などにより利便性が向上しており、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)古くからの住宅地で、街路条件はやや劣るが、利便性の高い住宅地域として、今後も現状のまま推移していく地域と予測される。周辺にミニ開発も散見されており、地価は上昇の気配をみせている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建て程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋葉区の人口は僅かに減少し、世帯数は微増傾向にある。土地取引件数はほぼ横ばいで、新設住宅着工戸はやや減少している。 (2)秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年より大きな変動はない。
地域要因
(1)周辺のＨＣ跡地にスーパーがオープンし、周辺では小規模な開発も見られる。 (2)周辺に新店舗がオープンするなど利便性を増し、住宅の建設も見られるなど価格調整も進み、堅調な需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,909 円／平米 8万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,972 円／平米 12万2,229 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,972 円／平米 12万2,229 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公６６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万46 円／平米 13万2,392 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,730 円／平米 13万1,347 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,761 円／平米 11万8,226 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万527 円／平米 10万922 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,742 円／平米 13万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,730 円／平米 12万1,429 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区山谷町１丁目３５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,483 円／平米 17万3,509 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,581 円／平米 14万773 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,645 円／平米 12万1,148 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情