路線価 (2023) 新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻12-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	新潟県 新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
価格時点	2023 年
駅名	矢代田駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	946万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	942万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,675 円／坪 1平米 2万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は秋葉区のうち小須戸地区を中心とする住宅地域。需要者は同地区内に居住する者が中心である。需給バランスが大きく崩れるような大規模な宅地供給はないが、各所で小規模な宅地分譲が継続的に行われており、利便性・住環境による選別化が進むなか、既存住宅地の地価は総じて弱含みで推移している。土地は３００～７００万円程度の物件が取引の中心であり、新築戸建は少ない。 (2) 同一需給圏は秋葉区の旧小須戸町を中心とした周辺の住宅地域である。需要者は小須戸地区に地縁のある３０代～４０代の一次取得者層及び買い換え層が想定され、外部からの流入は考えにくい。小須戸地区の地域経済は停滞しており、土地需要は低く、画地規模も大きく、総額も膨らむことから人気は離散し、地価はいぜん緩やかに下落している。土地は５００～１０００万円程度が取引の中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の取引が多くを占める地域であり、市場性のある賃貸住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する複数の取引事例より慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので、実証的で信頼性は高いものと思料する。居住の快適性、利便性が重視され価格が形成されている地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の戸建住宅が中心の地域であり、投資に見合う収益が得られず、実効性に欠けるため収益還元法は適用しなかった。したがって、比準価格のみの試算となったが、主要な需要者は居宅の敷地として利用するエンドユーザーであり、彼らの合理的な市場行動を反映した比準価格は規範性の高いものである。したがって、比準価格を採用し、他の公示地との価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢代田駅西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	118.3 坪 (391 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	公共施設に近い中規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新潟市秋葉区新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小須戸中学校に近接して併用住宅も見られる既存住宅地域
街路	基準方位　北、７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺で宅地分譲が行われているが、地域内に特に大きな変動はなく今後も現状程度で推移していくものと予測される。宅地需給は軟調であり、今後も地価は弱含みと予測する。なお、物価上昇等の影響には留意を要する。 (2)一般住宅を中心に、店舗も見受けられる住宅地で、今後も現状のまま推移していく地域と思料される。旧小須戸町全体に宅地需要が弱く、地価はいぜん弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,675 円 1平米 2万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秋葉区の人口は微減、世帯数は増加傾向。新型コロナウイルス感染症の影響は総じて緩和傾向にあるが、物価上昇等を背景に経済の先行きは不透明。 (2)秋葉区の人口は微減傾向にとどまり、土地取引件数も、低金利政策の継続等を受けて前年より大きな変動はない。
地域要因
(1)総じて画地規模の大きな地域であり、周辺で小規模画地の分譲地や新興住宅地が供給される中、総額面での制約から需要は弱含みである。 (2)画地規模が大きく、総額の観点からも市場性が弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公４９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,497 円／平米 9万4,211 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,469 円／平米 9万4,119 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,764 円／平米 7万8,564 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	４公４９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,846 円／平米 7万2,223 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,847 円／平米 7万5,532 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,554 円／平米 7万7,870 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,921 円／平米 6万2,553 円／坪
推定価格 平米 坪	2万565 円／平米 6万7,988 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,885 円／平米 7万8,964 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４調４９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,525 円／平米 7万7,774 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,718 円／平米 7万5,106 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,665 円／平米 7万8,236 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公５５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	新潟県
市区町村	新潟市秋葉区
地域	新潟県新潟市秋葉区新保字雁巻１２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,759 円／平米 12万4,831 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,019 円／平米 12万2,385 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,435 円／平米 8万782 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情